Dans le cadre de la détermination de la prépondérance immobilière d'une société pour l'application ou non du régime des plus-values nettes à long terme afférentes aux titres de participation, la juridiction administrative a estimé que les encours de production immobilisés à l’actif d'une SCI, constitués pour l’essentiel de frais de démolition, de frais de géomètre-expert et d’honoraires d’avocat, ne pouvaient être regardés comme des droits portant sur des immeubles au sens de l’article 219 du CGI.
Pour mémoire, l’article 219 I-a) du CGI dispose que la cession par des sociétés passibles de l’impôt sur les sociétés de titres de sociétés à prépondérance immobilière quel que soit leur régime fiscal, relèvent du taux réduit d’imposition de 19% des plus-values à long terme.
La notion de prépondérance immobilière est précisée à l’article 219, I-a sexies-0 bis du CGI : sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession des titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues à l’article L 313-7, 2 du Code monétaire et financier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.
Le bénéfice du régime d’imposition des plus-values à long terme est donc subordonné à la condition que l’actif de la société dont les titres sont cédés ne soit pas constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles ou des droits afférents à un contrat de crédit-bail.
Rappel des faits :
L'EURL X, qui exerce une activité de promotion immobilière et de marchand de biens, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration a remis en cause l’application par la société du régime d’imposition des plus-values à long terme prévu à l'article 219-I-a quinqiues du CGI aux plus-values réalisées lors de la cession des droits sociaux détenus dans la SCI L.
L'administration fiscale s’est fondée sur la circonstance que l’actif de la SCI L était composé d’un terrain d’une valeur de 4 602 274 € et d’un actif en comptabilité d’un montant de 1 471 833 € au titre d’encours de production. L’administration a estimé que ces encours de production, immobilisés à hauteur de 1 471 883 €, constituaient des droits portant sur un immeuble. Elle a donc considéré que l’actif réel de la société était constitué à 95 % par des droits portant sur des immeubles pour refuser le bénéfice de l’exonération à l'EURL X.
L’administration l’a donc assujettie à une cotisation d’impôt sur les sociétés au titre des exercices 2015 et 2016 en suivant la procédure de rectification contradictoire. L'EURL X a demandé au TA de Rouen de prononcer la décharge des rappels d'impôt sur les sociétés auxquels elle a été assujettie. Par un jugement n° 1904687 du 14 septembre 2021, le TA de Rouen a rejeté la demande de l'EURL X. Cette dernière a fait appel de la décision.
La Cour Administrative d'Appel de Douai a décidé de décharger l'EURL X des cotisations d’impôt sur les sociétés mises à sa charge et liées à la remise en cause du régime d’imposition des plus-values à long terme réalisées lors de la cession de titres de la SCI L.
Si l'administration a admis au cours de l'instance qu'il ne pouvait être tenu compte de la valeur du terrain pour la détermination de la prépondérance dans la mesure ou au 11 juin 2015 la SCI L n'en était pas propriétaire, elle a considéré que cette société devait être regardée comme une société à prépondérance immobilière dès lors que ce ratio de prépondérance immobilière s’établit à 83 % en rapportant au total de l’actif de la société d’un montant 1 471 883 €, les encours de production de biens d’un montant de 1 224 104 €.
La société P estime, quant à elle, que les encours de production inscrits à l’actif du bilan ne peuvent être considérés comme des droits immobiliers car ils ne confèrent aucune prérogative directe d’une personne sur un bien immobilier et ne doivent pas être pris en compte pour la détermination de la prépondérance immobilière ou non immobilière de la société . Pour justifier sa position, elle se prévaut de la doctrine BOFIP-Impôts (BOI-IS-BASE-20-20-10-30 du 31 décembre 2013, n°40).
La Cour a suivi l'EURL X estimant que les encours de production immobilisés à l’actif de la SCI L, constitués pour l’essentiel de frais de démolition, de frais de géomètre-expert et d’honoraires d’avocat, ne peuvent être regardés comme des droits portant sur des immeubles au sens et pour l’application l’article 219 du CGI P
Par suite, c’est à tort que l’administration a pris en compte l’actif circulant de la SCI L pour retenir la prépondérance immobilière et refuser à l'EURL X, pour ce motif, le bénéfice du régime d’imposition des plus-values à long terme sur la cession des titres de la SCI Lexy. L’EURL X est donc fondée à demander à être déchargée, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 2015 et 2016 procédant de la remise en cause du régime d’imposition des plus-values à long terme réalisées lors de la cession de titres de la SCI L.