Le juge de l'impôt vient de nous rappeler que le délai de deux ans prévu à l'article 1115 du CGI pour les biens susceptibles de déclencher un droit de préemption s'apprécie à compter de la date d'acquisition et que le respect de l'engagement de revente est apprécié à l'expiration de ce délai. Le non-respect de cet engagement entraîne la perte du bénéfice du régime de faveur.
Pour mémoire, les achats d'immeubles effectués par les marchands de biens sont, au terme de l'article 1115 du CGI exonérés d'une partie des droits et taxes de mutation notamment sous réserve que ceux-ci prennent dans l'acte d'acquisition l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans.
Toutefois, aux termes du dernier alinéa de l'article 1115 du CGI, ce délai est ramené à deux ans
pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants des locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs … » (dites ventes à la découpe).
Dès lors, si les conditions prévues par l'article 1115 du CGI sont respectées, et notamment le respect du délai de revente de deux ou cinq ans selon les cas, les droits d'enregistrement supportés par le marchand de biens lors de l'acquisition sont dus au taux effectif de 0,715 % (En lieu et place du taux de 5,81% ).
La déchéance de ce régime de faveur est encourue du seul fait que le bien acquis n'a pas été revendu dans le délai légal de 5 ans (ou de 2 ans) éventuellement prorogé. Ainsi, conformément à l'article 1840 G ter du CGI, lorsqu'à l'échéance du délai de cinq ans, l'engagement de revendre n'est pas respecté, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d'après les tarifs en vigueur au jour de l'acquisition du bien en cause, ainsi que du complément de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non valeur qui en résultent, auxquels s'ajoute l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI.
Le droit de préemption des locataires
Lors de la vente par lots d'un immeuble, les locataires ou occupants de bonne foi bénéficient d'un droit de préemption leur permettant d'acquérir le logement qu'ils occupent en priorité.
- Article 10 de la loi du 31 décembre 1975 : Prévoit le droit de préemption des locataires lors de la mise en copropriété d'un immeuble.
- Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : Encadre les modalités de congé pour vente donné au locataire, incluant le droit de préemption.
Rappel des faits :
Le 31 décembre 2010 la société Nabu Capital a acqui trois biens immobiliers situés à Paris, dans le 3ème, 4ème et 5ème arrondissements. La société s'est placée sous le régime de l'article 1115 du CGI, s'engageant à revendre les biens dans les délais prévus. Au 31 décembre 2012, la société n'avait pas revendu la totalité des lots constituant les biens immobiliers. Le 27 juillet 2017, la société a reçu une notification d'une proposition de rectification par l'administration fiscale et le 17 avril 2018 'un avis de mise en recouvrement concernant les biens des 3ème et 5ème arrondissements de Paris a été émis
Sa réclamation contentieuse ayant été rejetée, la société Nabu Capital a assigné l'administration fiscale pour obtenir l'annulation de la décision et le dégrèvement des droits mis en recouvrement. Le tribunal a rejeté la demande de la société et la cour d'appel de Paris, le 16 mai 2022, a confirmé la validité des rappels notifiés.
La société Paripassu, venant aux droits de Nabu Capital, s'est pourvue en Cassation.
La société conteste l'interprétation de l'article 1115 du CGI par la cour d'appel, en faisant valoir que :
- l'appréciation de la condition d'occupation des biens (et donc du déclenchement du droit de préemption) doit se faire au moment de la revente effective du lot, et non à l'expiration du délai de deux ans.
- le délai de deux ans ne devrait s'appliquer que si, au moment de la revente, le lot est occupé par un locataire susceptible d'exercer son droit de préemption.
- le non-respect de l'engagement de revendre dans le délai de deux ans est établi au 31 décembre 2012, la cour d'appel aurait violé l'article 1115 du CGI.
La Cour de cassation vient de rejetter le pourvoi et deconfirme l'arrêt de la cour d'appel.
Concernant l'interprétation de l'article 1115 du CGI
- Délai de revente : Pour bénéficier du régime de faveur, l'acquéreur doit revendre les lots concernés dans le délai légal de deux ans, si ces lots sont susceptibles de faire l'objet d'un droit de préemption.
- Appréciation à l'expiration du délai : Le respect de l'engagement est apprécié à l'expiration du délai de deux ans, soit au 31 décembre 2012 dans le cas présent.
Pour la Cour de Cassation
- La société n'a pas revendu les lots occupés dans le délai de deux ans.
- Le non-respect de l'engagement entraîne la perte du bénéfice du régime de faveur prévu à l'article 1115 du CGI.
Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou celui prévu à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, afin de bénéficier du régime de faveur prévu à l'alinéa 1er de l'article 1115 du code général des impôts, l'acquéreur doit revendre les lots concernés dans le délai légal de deux ans, lequel, courant à compter de la date de l'acquisition de l'immeuble, est applicable dès lors que les lots concernés sont occupés par un locataire ou un occupant de bonne foi à la date d'expiration de ce délai.
Après avoir exactement énoncé que l'article 1115 du code général des impôts implique un engagement de revente dans le délai particulier de deux ans, si le bien est susceptible de faire l'objet d'un droit de préemption, et dans le délai de cinq ans, si le bien cédé est libre, l'arrêt retient que la société Nabu capital ayant pris l'engagement, le 31 décembre 2010, de revendre les biens occupés dans un délai de deux ans, elle n'a pas respecté l'engagement pris pour les lots concernés susceptibles de faire l'objet d'une préemption par leurs occupants.
De ces énonciations, constatations et appréciations, faisant ressortir qu'à la date d'expiration du délai de deux ans suivant l'acquisition du bien immobilier, les lots concernés, qui étaient susceptibles de faire l'objet d'une préemption par leurs occupants, n'avaient pas été revendus, la cour d'appel a déduit à bon droit que l'engagement pris le 31 décembre 2010 de revendre dans un délai de deux ans les lots concernés n'avait pas été respecté et que, par suite, la société Paripassu, intervenant aux lieu et place de la société Nabu capital, ne pouvait pas bénéficier du régime de faveur prévu à l'article 1115 du code général des impôts.
Délai réduit de l'article 1115 du CGI :
- Point de départ du délai : la date d'acquisition de l'immeuble.
- Moment d'appréciation de l'occupation des lots : à la date d'expiration du délai de deux ans, et non au moment de la revente effective.
- Confirmation que le non-respect de l'engagement est caractérisé dès l'expiration du délai de deux ans, sans attendre une éventuelle revente ultérieure.