Le Gouvernement nous rappelle que le régime de TVA des indemnités de résiliation anticipée d'un bail dépend d'une analyse circonstanciée permettant de déterminer si l'indemnité rémunère ou non un service individualisable.
La question du régime de TVA applicable aux indemnités de résiliation anticipée d'un bail soumis à TVA soulève pour la députée de l'Orne Véronique Louwagie des difficultés d'application depuis la modification du paragraphe 260 du BOFiP BOI-TVA-BASE-10-10-50 intervenue le 28 décembre 2022.
Conformément aux articles 256 et 256 A du CGI, sont soumises à la TVA les livraisons de biens et prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel, c'est-à-dire de manière indépendante et dans un but d'en tirer des recettes présentant un caractère de permanence. La base d'imposition est alors constituée par toutes les sommes reçues en contrepartie de ces opérations, y compris les subventions directement liées au prix.
Pour déterminer si une indemnité, quelle que soit sa dénomination, constitue la contrepartie d'une opération imposable, il faut analyser au cas par cas les circonstances de droit et de fait dans lesquelles elle est versée. Il s'agit de rechercher s'il existe un lien direct entre la somme reçue et une prestation individualisable effectuée par son bénéficiaire au profit de la partie versante.
Selon la jurisprudence constante de la CJUE, une prestation n'est effectuée "à titre onéreux" que s'il existe un rapport juridique avec un échange de prestations réciproques, la rétribution constituant la contre-valeur effective du service rendu. A défaut d'un tel rapport, le versement ne constitue pas une opération imposable.
Le paragraphe 260 du BOFiP illustre ces principes par des exemples jurisprudentiels. Ainsi, dans l'arrêt Catleya du 27 février 2015, le Conseil d'État a jugé que la libération anticipée de locaux par le locataire, ayant pour seul objet de permettre au bailleur d'en disposer pour conclure un nouveau bail plus avantageux, était un service individualisable rendu au bailleur.
Toutefois, pour le Gouvernement, et au vu de ces éléments, on ne peut pas présumer que toute indemnité de résiliation anticipée d'un bail est systématiquement soumise à la TVA. Une analyse circonstanciée est nécessaire pour déterminer si l'indemnité rémunère ou non un service individualisé rendu par le preneur au bailleur ou inversement.
L'administration poursuivra l'explicitation de ces règles, notamment via la publication de rescrits afin de donner davantage de sécurité juridique aux acteurs économiques concernés.
Autrement dit, le régime de TVA des indemnités de résiliation anticipée d'un bail dépend d'un examen approfondi, au cas par cas, des circonstances dans lesquelles elles sont versées, à la lumière des principes dégagés par la jurisprudence européenne et nationale. Aucune présomption systématique d'imposition ou de non-imposition ne peut donc être retenue en la matière.