Pour la mise en œuvre du régime des plus-values ou moins-values à long terme de cession de titres de sociétés relevant de l'impôt sur les sociétés, la caractérisation de la prépondérance immobilière d'une société doit être effectuée sans tenir compte des en-cours de production liés à une future acquisition immobilière. Par ailleurs, il n'y a lieu de retenir que les immeubles dont la société (dont les titres sont cédés) est propriétaire. En cas de promesse synallagmatique de vente il faut s'assurer que ladite promesse vaut vente.
Par principe, les plus ou moins-values résultant de la cession d'éléments de l'actif immobilisé sont prises en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés. Par exception, les plus ou moins-values résultant de la cession de titres de participation au sens de l'article 219-I-a quinquies du CGI font l'objet d'une taxation au taux de 0 %, sous réserve de l'application d'une quote-part de frais et charges de 12 %. Par ailleurs, la cession de titres détenus depuis plus de deux ans de sociétés cotées à prépondérance immobilière font l'objet d'une imposition au taux de 19 %.
En revanche, les plus-values ou moins-values provenant de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) non cotées sont exclues du régime des plus-values ou moins-values à long terme en application de l'article 219-I-a sexies-0 bis du CGI. Elles sont, en principe, prises en compte en totalité dans le résultat imposable dans les conditions et aux taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés (IS).
La doctrine BOFIP précise la définition des SPI pour la mise en œuvre du régime des plus-values de cession de titres à l'impôt sur les sociétés :
Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la date de la cession des titres, ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier (CoMoFi) ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière.
Pour l'application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles, les droits portant sur des immeubles ou les droits afférents à un contrat de crédit-bail lorsque ces biens ou droits sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.
Il est rappelé que cette définition de la prépondérance immobilière est propre au régime des plus-values à long terme des entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés.
Rappel des faits :
La SARL N qui exerce une activité de promotion immobilière et de marchand de biens a acquis le 8 juillet 2009 25 parts de la SCI L au prix unitaire d’un euro, qu’elle a cédées le 11 juin 2015 pour 500 000 €, dégageant une plus-value de 499 975 € qu’elle a placée sous le régime des plus-values à long terme de l’article 219-I-a quinquies du CGI
Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité sur les exercices clos de 2014 à 2016 à l’issue de laquelle l’administration a remis en cause l’application par la société du régime d’imposition des plus-values à long terme prévu à l'article précité, aux plus-values réalisées lors de la cession des droits sociaux détenus dans la SCI L. En conséquence, l’administration l’a assujettie à une cotisation d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2015.
Pour refuser le bénéfice de ce régime d’imposition, l’administration s’est fondée sur la circonstance que l’actif de la SCI L était composé d’un terrain d’une valeur de 4 602 274 €, ayant fait l’objet d’une promesse synallagmatique de vente le 23 avril 2015, et d’un actif en comptabilité d’un montant de 905 072 € au titre d’en-cours de production qui constituaient, selon l’administration, des droits portant sur un immeuble.
L’administration en a déduit que l’actif de la SCI Lexy était principalement composé d’immeubles ou de droits portant sur des immeubles, ce qui excluait la cession de ses titres du régime des plus-values à long terme.
La SARL N a demandé au TA de Cergy-Pontoise de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2015, ainsi que des pénalités correspondantes. Par un jugement n° 1812429 du 23 novembre 2021, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande.
La SARL N a fait appel du jugement.
La Cour vient de faire droit à la demande de la SARL N. Elle a estimé que l'administration n'avait pas à prendre en compte les en-cours de production de la SCI L pour retenir la prépondérance immobilière de la société et qu'en l'absence d'accord irrévocable et inconditionnel sur la chose et le prix la promesse de vente du 23 avril 2015 ne valait pas vente.
- S'agissant des en-cours de production
Il ressort de l'instruction que les en-cours de production immobilisés à l’actif de la SCI L sont constitués de frais engagés en vue du projet de construction de centre commercial qu’elle envisageait sur la commune de L, comportant notamment des frais de géomètre-expert, des dépenses liées à diverses expertises techniques et d’honoraires d’avocat.
Ces dépenses, qui ne confèrent aucun droit futur sur ce terrain à la SCI L, dont elle n’était pas encore propriétaire au 31 décembre 2014, quand bien même un permis de construire lui a été délivré le 25 septembre 2014, ne peuvent être regardées comme des droits portant sur des immeubles au sens et pour l’application l’article 219 du code général des impôts.
Les circonstances que ces dépenses soient liées à un projet immobilier porté par la SCI L, dont c’est l’activité principale, ou que la SCI L ait été qualifiée de société à prépondérance immobilière pour les droits d’enregistrement, au vu de dispositions fiscales différentes, sont, à cet égard, sans incidence.
Par suite, c’est à tort que l’administration a pris en compte les en-cours de production de la SCI L pour retenir la prépondérance immobilière à la date du 31 décembre 2014, comme à celle du 11 juin 2015.
- S'agissant de la promesse synallagmatique de vente
La Cour souligne qu'il résulte de l’instruction qu’en signant une promesse synallagmatique de vente le 23 avril 2015, la SCI L et son cocontractant n’avaient conclu aucun accord irrévocable et inconditionnel sur la chose et le prix et que cette promesse, qui était en outre assortie de deux conditions suspensives qui se sont réalisées les 3 septembre et 2 novembre 2015, prévoyait expressément que le transfert de propriété n’interviendrait qu’à la réitération par acte authentique de la vente qui devait être signé avant le 30 septembre 2015, date extinctive rendant la convention nulle et non avenue.
Ainsi, la vente litigieuse n’a revêtu un caractère parfait que le 19 novembre 2015, jour de sa réitération par acte authentique.
Dans ces conditions, la SCI L ne pouvait pas être regardée comme propriétaire du terrain objet de la vente le 11 juin 2015, jour de la cession des titres de la SCI L par la SARL N. C’est donc à tort que l’administration a pris en compte ce terrain pour retenir la prépondérance immobilière à la date du 11 juin 2015.