Le juge nous rappelle les critères permettant de qualifier une activité de marchand de biens et ses conséquences en matière d'imposition, tant pour l'impôt sur les sociétés que pour la TVA
Pour que les dispositions de l'article 35-I-1°du CGI soient applicables, les opérations doivent être habituelles et les achats doivent avoir été effectués avec l'intention de revendre.
La notion d’habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du commerçant. Pour l’application de ce régime, il n’est pas nécessaire que l’activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal.
L’administration précise que l’intention spéculative - l’intention de revendre - ne se présume pas du seul fait du caractère habituel des opérations d’achat et de revente. Elle s’apprécie au moment de l’achat ou de la souscription et non à celui de la revente intégrant un arrêt du Conseil d’Etat (CE, arrêt du 2 juin 2006, n° 266507).
Rappel des faits :
la SCI P :
- a acquis le 27 septembre 2002 un immeuble à Toulon, comprenant trois appartements qu'elle a cédés par lots le 24 octobre 2003, le 27 octobre 2003 et le 5 janvier 2004 ;
- a procédé à la création d'un nouveau lot le 6 mars 2003, comprenant le droit de construire un nouvel immeuble, qu'elle a vendu le 25 janvier 2012 à une société ayant le même dirigeant ;
- a acquis en viager, le 3 novembre 2023, une maison d'habitation au Val, qu'elle a revendue à ses associés le 5 octobre 2004. Les associés l'ont de nouveau revendue le 26 avril 2007 ;
- a acquis le 27 avril 2007 une maison d'habitation à La Garde. Elle en a détaché une parcelle de terrain qu'elle a revendue le 29 septembre 2010, et a revendu la maison elle-même le 6 mai 2013 ;
- a acquis le 4 juillet 2013 trois lots dans un immeuble à Toulon, qu'elle a revendus les 22 avril, 30 avril et 9 mai 2014 ;
- a acquis, le 22 mars 2013, un nouveau bien immobilier à La Valette, qui a d'ailleurs fait l'objet d'une revente partielle le 10 mai 2017.
La SCI P a fait l’objet d’une vérification de comptabilité pour les exercices 2013 à 2015. L’administration a relevé une série d’opérations d’acquisition et de revente d’immeubles ou de terrains, réalisées de manière relativement régulière depuis plusieurs années. Au vu de ces opérations, l'administration fiscale a requalifié l’activité de la SCI en véritable activité commerciale de marchand de biens. Partant, l’administration a assujetti la SCI à l’IS au titre des exercices clos de 2013 à 2015, ainsi qu’à la TVA pour les cessions intervenues en 2014. Par décision du 12 décembre 2022, le TA de Toulon a rejeté la demande de la SCI P qui contestait l’assujettissement à l’IS et aux rappels de TVA.
Devant la Cour administrative d’appel de Marseille, la SCI soutient à nouveau ne pas être un marchand de biens. Elle fait valoir :
- Qu’elle n’est pas soumise à l’IS au titre de l’article 35 du CGI.
- Qu’elle n’est pas assujettie à la TVA par la simple vente d’immeubles.
- Qu’elle n’a réalisé aucune opération sur un immeuble neuf justifiant une taxation à la TVA.
La société conteste la qualification de marchand de biens en arguant notamment de son caractère familial et de l'absence d'opérations régulières sur la période vérifiée. Elle soutient également que les opérations de cession immobilière ne constituaient pas, en elles-mêmes, des activités assujetties à la TVA.
La Cour vient de rejeter la requête en décharge de la SCI P
La Cour rappelle que l'application des dispositions de l’article 35-1-1 du CGI est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel.
Concernant la requalification en marchand de biens et l'assujettissement à l’IS
La Cour rappelle que les SCI sont soumises à l’IS si elles se livrent à des opérations relevant de l’article 35 du CGI, c’est-à-dire des activités correspondant à la revente habituelle d’immeubles réalisées dans une intention spéculative.
Pour caractériser le caractère habituel, l’approche consiste à regarder le nombre d’opérations, leur fréquence, la proximité temporelle entre acquisition et revente, ainsi que le fait de ne pas affecter les biens à un usage locatif ou familial.
Au cas d’espèce, la SCI P a effectué plusieurs opérations d’achat et de revente, étalées sur une longue période, et réalisant régulièrement des plus-values. Pour la Cour, le caractère habituel est établi, même si certaines années peu d’opérations sont réalisées. Le juge souligne que l’absence d’opération au cours d’un exercice n’exclut pas la qualification de marchand de biens pour celui-ci si l’activité spéculative est avérée dans la durée :
La condition d'habitude s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence. A cet égard, la circonstance qu'au cours d'une année aucune opération mentionnée à l'article 35 du code général des impôts n'ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter l'application de ces dispositions pour cette année.
L’intention spéculative est déduite de l’absence de gestion patrimoniale (pas d’occupation familiale ni de mise en location pérenne) et de la nature même des opérations, consistant essentiellement à « acheter pour revendre » dans un but de plus-value. Le lien familial entre les associés est sans incidence sur le régime fiscal.
Par conséquent, la Cour confirme la requalification de la SCI en marchand de biens et soumise de plein droit à l’IS.
S'agissant de l'assujettissement à la TVA
Aux termes de l’article 256 du CGI, est assujetti à la TVA tout assujetti agissant en tant que tel, c’est-à-dire toute personne exerçant de façon indépendante une activité économique et réalisant, à titre onéreux, des livraisons de biens.
Dans le cas d'espèce, l'administration fiscale avait soumis à la TVA trois ventes de lots immobiliers réalisées par la SCI P en avril et mai 2014. Le juge a validé cette position :
- il a, tout d'abord, constaté que la SCI procèdait "régulièrement" à la livraison d'immeubles à titre onéreux dans le cadre d'une activité de marchand de biens. Cette régularité est un élément qui distingue l'activité économique de la simple gestion patrimoniale.
- Il a précisé que ces opérations s'inscrivaient dans le cadre d'une "activité économique taxable, destinée à retirer des recettes ayant un caractère permanent".
- Enfin, il a écarté explicitement l'argument selon lequel l'absence de démarche active de commercialisation "spécifique aux professionnels" ferait obstacle à la qualification d'assujetti. Il considère que le caractère économique de l'activité s'apprécie objectivement, au regard de la nature des opérations réalisées, et non des moyens mis en œuvre pour les réaliser.