Pour la juridiction administrative, le nombre et la fréquence de lots de terrain à bâtir vendus participent du caractère habituel d'une opération de marchand de biens, alors même que les opérations se sont étalées sur une période de près de soixante ans.
En vertu de l'article 206-2 du CGI, la réalisation d'opérations habituelles d'achat et de revente d'immeubles, de fonds de commerce, d'actions ou parts de sociétés immobilières (Art. 35-l-1° du CGI) par les sociétés civiles entraîne l'assujettissement de celles-ci à l'impôt sur les sociétés :
Pour qu'une société civile soit considérée comme exerçant en fait la profession de « marchand de biens », il est indispensable que les opérations d'achat et de revente présentent un caractère habituel et que l'intention de revendre soit au moins présumée au moment de l'achat.
Ainsi la caractérisation d'une opération de marchand de biens est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. L’intention spéculative susceptible de caractériser une activité industrielle et commerciale de marchand de biens, qui ne se présume pas, doit s’apprécier à la date d’acquisition des immeubles.
Rappel des faits :
La SCI et forestière C dont M. B A est associé gérant, constituée le 17 mars 1960, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016. Par une proposition de rectification en date du 13 octobre 2017, le service vérificateur a considéré que les ventes de terrains réalisées au cours de la période vérifiée constituaient des opérations commerciales soumises à l’impôt sur les sociétés et à la TVA.
A l’occasion de cette vérification de comptabilité, l’examen du compte bancaire de la société a permis de constater que M. A avait opéré en 2016 un prélèvement net dans la trésorerie de la société civile immobilière et forestière à hauteur de 59 222 euros. L’administration fiscale a considéré ce prélèvement comme étant constitutif d’un revenu distribué pour son bénéficiaire. En conséquence, elle a assujetti l’intéressé à des cotisations supplémentaire d’impôts sur le revenu et de contributions sociales pour un montant total de 31 302 euros en droits et pénalités.
M. A a demandé demande au tribunal de prononcer la décharge de ces impositions ainsi que des pénalités correspondantes.
Le Tribunal vient de rejeter la demande du requérant.
M. A conteste cet assujettissement à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales à raison de revenus distribués sur le fondement de l’article 109-1-1° du CGI dans la mesure où la société civile ne peut être regardée comme étant passible de l’impôt sur les sociétés, dès lors que l’activité de cette dernière ne peut être qualifiée de commerciale au sens de l’article 35 du CGI.
- Concernant l'intention spéculative
M. A fait valoir, qu’aucune clause des statuts la société civile constituée le 17 mars 1960 ne mentionne, de manière expresse, pour objet la division de terrains en lots en vue de leur revente. Depuis une refonte intervenue par acte du 23 mai 2007, les statuts font mention d’une division en lots mais uniquement en vue de leur attribution aux associés en propriété et en jouissance.
Toutefois le Tribunal souligne qu'il ressort de l’acte d’acquisition de cette propriété (le 18 mars 1960) que la partie du terrain qui n’est pas soumise au régime forestier est destinée à la construction d’un ensemble de 150 maisons individuelles, ce qui est incompatible avec une jouissance destinée seulement aux associés et un objectif de gestion purement patrimoniale du bien immobilier concerné.
Par suite, pour le juge
l’intention spéculative doit être regardée comme établie dès l’acquisition du bien en litige.
- Concernant le caractère habituel
Le Tribunal souligne que sur les 150 lots constitués initialement :
- la plupart ont été vendus entre les années 1960 et 1982 ;
- puis, un lot a été cédé en 2001 ;
- un autre en 2002 ;
- deux autres en 2003 ;
- et deux autres en 2005 ;
- Deux opérations ont ensuite été réalisées en 2006 et une en 2007 ;
- Le 12 août 2016, la société requérante a vendu à la SCI P le lot restant, un terrain à bâtir de 42 h, composé de deux parcelles, pour un montant de 1 575 000 € et une parcelle de terre inconstructible de deux hectares pour un montant de 225 000 €.
Pour le Tribunal,
Il résulte ainsi de ces éléments que, de par leur pluralité et leur fréquence, et nonobstant leur étalement sur une longue période, ces opérations de revente ont revêtu un caractère habituel.
Il résulte de ce qui précède que le caractère habituel et l’intention spéculative étant en l’espèce établis, c’est par suite à bon droit que l’administration a regardé la société civile immobilière et forestière du domaine des Charles comme se livrant à une activité commerciale entrant dans les prévisions du I de l’article 35 du code général des impôts.
Par suite, M. A n’est pas fondé à soutenir que l’administration fiscale ne pouvait l’imposer sur le fondement des dispositions précitées du 1° de l’article 109-1 du code général des impôts à raison de revenus distribués par cette société.