La notion d'« annexion » au sens de l'article 231 ter du CGI est un élément déterminant de l'assujettissement des surfaces de stationnement à la taxe sur les bureaux (TSB) en Île-de-France. Mais, jusqu'où s'étend ce lien de dépendance lorsque le parc de stationnement, bien que situé sous l'immeuble, est ouvert au public et géré par un tiers ? C'est à cette question de frontières que le juge de l'impôt vient de répondre.
L'article 231 ter du CGI institue, dans les limites territoriales de la région Île-de-France, une taxe annuelle frappant quatre catégories de locaux : les bureaux et leurs dépendances (III-1°), les locaux commerciaux (III-2°), les locaux de stockage (III-3°) et les surfaces de stationnement « annexées » à ces trois premières catégories (III, 4°). Le texte dispose :
II. – La taxe est due :
4° Pour les surfaces de stationnement, qui s'entendent des locaux ou aires, couvertes ou non couvertes, destinés au stationnement des véhicules et qui font l'objet d'une exploitation commerciale ou sont annexés aux locaux mentionnés aux 1° à 3° sans être intégrés topographiquement à un établissement de production.
Le texte ne définit pas ce qu'il faut entendre par notion de surfaces de stationnement « annexées ».
Toute la question est donc de savoir à quelles conditions un parking peut être qualifié d'« annexé » à des bureaux ou locaux commerciaux lorsqu'il fait l'objet d'une exploitation commerciale distincte et autonome.
Rappel des faits :
La société URW est propriétaire d'un ensemble immobilier de stationnement situé sous le CNIT à la Défense. Cet ensemble de parkings, situé à la même adresse que le CNIT, est exploité par une société tierce dans un cadre commercial, proposé à la location à l'heure ou par abonnement, y compris en dehors des heures d'ouverture du CNIT, et accueille des clients qui ne fréquentent pas nécessairement les locaux du complexe immobilier.
Conformément à ses propres déclarations, la société URW a été assujettie à la taxe annuelle sur les bureaux au titre des années 2016, 2017 et 2018 à raison de ces surfaces de stationnement, qu'elle avait spontanément acquittée. Elle a ensuite sollicité la décharge partielle de ces cotisations, considérant que les parkings ne devaient pas être regardés comme « annexés » aux locaux du CNIT au sens de l'article 231 ter-III-4° du CGI
Après un rejet de sa réclamation contentieuse, puis un jugement défavorable du TA de Cergy-Pontoise le 20 juin 2023, la société a fait appel.
- Elle soutient que les emplacements de stationnement litigieux, exploités par une société tierce dans un cadre commercial propre, proposés à la location à l'heure ou par abonnement, accessibles au public y compris en dehors des heures d'ouverture du CNIT et accueillant une clientèle extérieure à l'immeuble, ne pouvaient être considérés comme « annexés » au complexe immobilier au sens de l'article 231 ter-III-4° du CGI. Selon elle, le critère déterminant devait être la contribution directe des parkings à l'activité de la surface taxable, contribution qui faisait défaut en l'espèce dès lors que les parkings fonctionnaient de manière indépendante.
La cour vient de rejeter l'appel de la société URW
Sur le fond, la cour pose un critère fonctionnel pour déterminer le caractère « annexé » des surfaces de stationnement : il y a lieu de rechercher si « leur utilisation contribue directement à l'activité qui y est déployée ».
Appliquant ce critère aux faits de l'espèce, la cour constate que les parkings, situés à la même adresse que le CNIT...
...ont notamment pour objet de permettre le stationnement des véhicules des clients et des utilisateurs...
de cet ensemble immobilier, lequel est composé de locaux relevant des catégories taxables (bureaux, locaux commerciaux, stockage). Elle en déduit que ces surfaces de stationnement contribuent « directement, fût-ce de manière non exclusive » à l'activité déployée par le CNIT et doivent donc être regardées comme lui étant annexées.
La cour neutralise ainsi l'ensemble de l'argumentation de la société URW fondée sur l'autonomie commerciale des parkings en jugeant que la coexistence d'une exploitation commerciale indépendante (location à l'heure, clientèle extérieure, horaires étendus, exploitation par un tiers) n'est pas de nature à rompre le lien d'annexion dès lors que les parkings contribuent, même partiellement, à l'activité du complexe immobilier.
En d'autres termes, le critère n'est pas l'exclusivité de l'affectation des parkings au service des locaux taxables, mais leur contribution, même partielle, à l'activité de ces locaux.
Cette décision consacre ainsi une conception extensive de la notion d'annexion qui peut toutefois paraître un peu sévère pour les propriétaires de grands ensembles immobiliers commerciaux. En effet, il est rare que les parkings de centres commerciaux ou de complexes de bureaux ne fassent pas simultanément l'objet d'une exploitation commerciale autonome, ouverte à une clientèle extérieure (surtout en Ile-de France). Le critère de la contribution « non exclusive » revient pratiquement à présumer le caractère annexé de tout parking situé à la même adresse qu'un ensemble de locaux taxables, dès lors qu'il est susceptible d'accueillir, même marginalement, des véhicules de personnes fréquentant ces locaux.
On peut s'interroger sur les conditions dans lesquelles un parking pourrait échapper à cette qualification !
TL;DR
- Les surfaces de stationnement situées à la même adresse qu'un ensemble immobilier composé de locaux taxables (bureaux, locaux commerciaux, stockage) sont regardées comme « annexées » à ces locaux au sens de l'article 231 ter-III-4° du CGI dès lors que leur utilisation contribue directement à l'activité qui y est déployée
- Le critère de la contribution directe s'entend de manière souple : il suffit que le parking contribue « de manière non exclusive » à l'activité des locaux taxables, sans qu'il soit nécessaire que cette contribution soit prépondérante ou exclusive
- L'exploitation commerciale autonome du parking par une société tierce (location à l'heure, abonnements, clientèle extérieure, horaires indépendants) ne suffit pas à rompre le lien d'annexion dès lors que les parkings accueillent également des utilisateurs du complexe immobilier