Pour mémoire, l'article 231 ter du CGI institue une taxe annuelle perçue dans les limites territoriales de la région Île-de-France, due par les propriétaires de locaux imposables. Le texte distingue quatre catégories de locaux taxables, chacune obéissant à des règles d'assiette, de tarifs et de seuils d'exonération distincts.
- Les locaux à usage de bureaux comprennent les bureaux proprement dits et leurs « dépendances immédiates et indispensables » destinés à l'exercice d'une activité.
- Les locaux commerciaux englobent les locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, ainsi que leurs réserves attenantes et emplacements affectés à ces activités.
- Les locaux de stockage visent les locaux d'entreposage non intégrés à un établissement de production.
- Les surfaces de stationnement couvrent les aires destinées au stationnement faisant l'objet d'une exploitation commerciale ou annexées aux locaux des trois premières catégories.
La qualification dans l'une ou l'autre catégorie n'est pas neutre. Les seuils d'exonération varient considérablement : 100 m² pour les bureaux, 2 500 m² pour les locaux commerciaux, 5 000 m² pour les locaux de stockage et 500 m² pour les surfaces de stationnement.
Les tarifs au mètre carré diffèrent également selon les catégories et les zones géographiques.
Pour un propriétaire dont les locaux se situent en dessous du seuil d'exonération de la catégorie pertinente, la qualification est déterminante : un local qualifié de bureau est taxable dès 100 m², alors que le même local qualifié de local commercial ne le serait qu'à partir de 2 500 m².
L'article 231 ter-IV précise que pour l'appréciation du caractère immédiat, attenant et annexé des locaux, et pour le calcul des surfaces, il est tenu compte de tous les locaux de même nature possédés à une même adresse ou dans un même groupement topographique.
Rappel des faits :
La société B est propriétaire d'un ensemble immobilier dans l'Essonne. Cet ensemble comprend notamment un atelier dans lequel la société Carrosserie G, locataire, exerce une activité de garage automobile (entretien et réparation de véhicules automobiles légers). L'ensemble immobilier comporte également des locaux à usage de bureaux.
La société B a été assujettie à la taxe annuelle de l'article 231 ter au titre des années 2019, 2020 et 2021, ainsi qu'à la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement au titre de 2019.
B a contesté ces impositions devant le TA de Versailles, qui lui a donné satisfaction en prononçant la décharge de la taxe annuelle par jugement du 7 juillet 2022. Sur appel du ministre, la CAA de Versailles a infirmé partiellement le jugement par arrêt du 30 janvier 2025, remettant à la charge de la société des cotisations de taxe annuelle à concurrence de bases d'imposition nouvellement définies.
La cour avait qualifié l'atelier de carrosserie de « dépendance immédiate et indispensable » d'un local de bureau au sens de l'article 231 ter-III-1°du CGI, rattachant ainsi l'atelier à la catégorie des bureaux.
L’administration fiscale et la CAA de Versailles soutenaient une vision extensive de la catégorie « bureaux ». Selon leur analyse, dès lors qu'un espace technique est lié à l'activité globale de l'entreprise pilotée depuis les bureaux, il peut être requalifié en dépendance de ces derniers.
B s'est pourvue en cassation devant le Conseil d'État.
Le Conseil d'État vient de casser l'arrêt pour inexacte qualification juridique des faits.
La Haute juridiction commence par poser le principe : les locaux dans lesquels des prestations de service à caractère commercial ou artisanal sont effectuées sont imposables dans la catégorie des locaux commerciaux mentionnés à l'article 231 ter-III-2° du CGI.
Elle constate ensuite que la société Carrosserie G exerçait dans l'atelier litigieux son activité d'entretien et de réparation de véhicules automobiles légers, activité de nature commerciale. L'atelier relevait donc de la catégorie des locaux commerciaux, et non de celle des bureaux.
Le Conseil d'État ajoute une précision utile : la qualification de local commercial ne dépend pas de l'accessibilité au public. La circonstance que l'atelier n'était pas accessible au public est sans incidence sur sa qualification.
Le Conseil d'État confirme ainsi que la définition fiscale est plus large : elle englobe tous les locaux dans lesquels une activité commerciale ou artisanale est exercée, qu'ils soient ou non ouverts au public.
Le Conseil d'État a donc annulé l'arrêt et renvoie l'affaire à la CAA de Versailles, qui devra tirer les conséquences de cette requalification sur le montant de la taxe due. Cela pourrait conduire à une réduction significative si la surface de l'atelier, une fois requalifiée en local commercial, tombe en dessous du seuil d'exonération de 2 500 m² !
A retenir :
- Pour l'application de la taxe de l'article 231 ter, c'est la nature de l'activité effectivement exercée dans les locaux qui détermine leur classement dans l'une des quatre catégories, et non leur situation topographique ou leur lien fonctionnel avec d'autres locaux du même ensemble.
- Un local dans lequel une activité de prestations de services à caractère artisanal (carrosserie, réparation automobile) est exercée relève de la catégorie des locaux commerciaux, même s'il est situé dans un ensemble immobilier comprenant des bureaux.
- La qualification de local commercial ne suppose pas que le local soit ouvert ou accessible au public. C'est la nature de l'activité, et non les modalités d'accueil de la clientèle, qui commande la classification.