La juridiction judicaire vient de rappeler que l'administration fiscale peut rectifier le prix d'un bien ayant servi de base à la perception de droits de mutation lorsque ce prix paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis. La Cour rappelle également qu'une décote de 10 % peut être appliquée afin de tenir compte de la clause de réméré.
La vente à réméré (Plus exactement vente avec faculté de rachat) définie aux articles 1659 et suivants du code civil donne le droit au vendeur de reprendre le bien qu’il a vendu, moyennant le remboursement du prix et de certains frais supportés par l’acquéreur à réméré.
Pour mémoire dans un arrêt en date du 7 octobre 2021, n°430136 le Conseil d'Etat a rappelé qui si, dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat, la vente initiale constitue une livraison de biens au sens de l’article 256 du CGI, il n’en est pas de même de l’exercice de la faculté de rachat par le vendeur initial qui doit s’analyser comme une condition résolutoire.
Rappel des faits :
Par acte authentique du 10 décembre 2012, M. T a acquis de la SARL BF un appartement de 189,40 m2 composé de deux chambres de service, deux débarras, une cave et un box. pour le prix de 750.000 € dans le cadre d'une vente à réméré selon l'article 1659 du code civil. Ce même bien avait été précédemment acquis par la SARL BF le 4 décembre 2002 pour le prix de 1 219 592 €. La vente a été publiée au service de la publicité foncière le 21 janvier 2013. Suivant proposition de rectification du 20 octobre 2014, l'administration fiscale a opéré un redressement sur le montant des droits d'enregistrement acquittés par l'acquéreur, considérant que les droits devaient être calculés sur la valeur vénale du bien (1 715 396 € ), diminuée de 10 % compte tenu de la faculté de rachat du vendeur, et non sur le prix indiqué dans l'acte. M. T a contesté le redressement mais s'est acquitté des sommes dues, soit 43.801 €. Sa réclamation n'ayant pas abouti, il a saisi du litige le TJ d'Aurillac qui, par jugement du 23 novembre 2020, l'a débouté. M. T a fait appel de ce jugement.
La Cour vient de confirmer le jugement.
Rappelons qu'en application de l'article 683 du CGI, la TPF ou le droit d'enregistrement sont liquidés sur le prix exprimé dans l'acte constatant la mutation, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur la valeur vénale réelle de l'immeuble si elle est supérieure.
Ainsi, le prix exprimé dans l'acte constitue donc l'assiette de l'impôt. Cependant, l'impôt de mutation doit être perçu sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsqu'elle est supérieure au prix exprimé.
L'administration précise à cet effet qu'elle peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55 du LPF, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations (LPF, art. L. 17) - BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-40
Il ressort de la jurisprudence de la Cour de Cassation qu'une insuffisance de prix ou de valeur déclarés est établie par le recours à la méthode d'évaluation par comparaison.
Au cas particulier, l'administration fiscale a trouvé dans la même localité trois biens différents vendus entre avril et juin 2012, pour des surfaces proches de celle de l'appartement acquis par M. T, soit : 157,58 m², 201,40 m² et 190,02 m². Il résulte de ces ventes en 2012 une valeur moyenne du mètre carré de 9057 € Cette valeur, appliquée au seul appartement de M. T, sans tenir compte des annexes, représente un prix de : 189,40 × 9057 = 1.715.396 € comme exactement retenu par l'administration fiscale.
Ainsi pour la Cour, les termes de comparaison proposés par l'administration fiscale apparaissent comme tout à fait pertinents. De même elle a considéré que l'administration avait justement appliqué un abattement de 10 % étant donné les modalités particulières de cette vente conclue sous le régime du réméré.