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Engagement de construire et force majeur : un contentieux en annulation du permis de construire  n’est pas imprévisible

Droits d’enregistrements

Article de la rédaction 19 novembre 2020

L’article 1594-0 G-A-I du CGI dispose que, sous réserve d’application de l’article 691 bis du CGI, sont exonérées de TPF ou de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans (éventuellement prorogeable) les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf.

Sur demande de l’acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé à l’article 1594-0 G du CGI peut être accordée.

Pour mémoire à l’époque des faits l’article 1594-OG la possibilité de prolongation annuelle renouvelable du délai de 4 ans s’appliquait notamment en cas de force majeure . (La rédaction de cet article ne mentionne plus aujourd’hui la force majeur).

Rappel des faits

La SCCV Y Z, avait pour projet la construction de 12 maisons sur des parcelles de terrain et elle a obtenu, le 26 janvier 2007, la délivrance de deux permis de construire.

Des riverains ayant saisi le TA de Dijon, par requête du 30 mars 2007, pour obtenir l’annulation de ces permis de construire, le tribunal a rejeté leur requête, par jugement du 12 juin 2008, et la SCCV Y Z a alors fait l’acquisition des parcelles concernées par le projet pour le prix 950 000 €.

Elle a ensuite sollicité le bénéfice d’exonération des droits d’enregistrement prévu par l’article 1594-0 G du CGI en s’engageant à réaliser les constructions dans le délai de 4 ans.

La cour administrative d’appel de Lyon, par arrêt du 22 juin 2010, a annulé le jugement rendu le 12 juin 2008, et le conseil d’état, saisi d’un pourvoi formé contre cet arrêt, l’a rejeté le 7 mars 2011.

La mairie de Dijon a délivré deux nouveaux permis de construire le 19 janvier 2012, de nouveau contestés devant le tribunal administratif de Dijon, qui a finalement constaté, par jugement du 7 mars 2013, qu’un protocole d’accord avait été conclu entre toutes les parties le 23 janvier 2013.

Par courrier du 14 mars 2016, Me L sollicité de l’administration fiscale, pour le compte de la SCCV Y Z, la prorogation du délai de 4 ans à compter du 7 mars 2013, date à laquelle les nouveaux permis de construire délivrés le 19 janvier 2012 par la mairie de Dijon ont été définitivement acceptés, précisant que 4 maisons étaient en cours de construction après de multiples difficultés juridiques rencontrées depuis l’arrêt de la cour administrative d’appel.

Par lettre du 8 avril 2016, la SCCV Y Z a reçu de l’administration fiscale une proposition de rectification pour le rappel des droits de mutation à titre onéreux d’un montant de 46 769 euros, outre les indemnités de retard d’un montant de 15 527 euros, fondée notamment sur les articles 1594-0 G A du CGI et 1840-G ter du CGI et tirée du non respect de l’engagement de construction dans un délai de 4 ans et de l’absence de prorogation.

La proposition de rectification a été maintenue par l’administration fiscale, par courrier du 18 mai 2016, en dépit des observations adressées par le contribuable le 4 mai 2016.

Par courrier du 21 septembre 2016, la SCCV Y Z a formulé une réclamation contentieuse qui a été rejetée par l’administration fiscale. La SCCV Y Z a formulé une nouvelle réclamation par courrier du 24 janvier 2017, rejetée le 21 février 2017.

Par exploit du 14 avril 2017, la SCCV Y Z a fait assigner la DGFiP devant le TGI de Dijon pour obtenir, au visa de l’article 1594-0 G du CGI le dégrèvement de l’imposition.

Par jugement rendu le 12 février 2019, le TGI de Dijon a débouté la SCCV Y Z de l’ensemble de ses demandes.

La SCCV Y Z a régulièrement relevé appel de ce jugement.

La SCCV se prévaut d’un cas de force majeure l’ayant empêché de construire dans le délai de 4 ans, tenant au recours formé par les riverains contre les permis de construire qu’elle avait obtenus le 26 janvier 2007, et notamment contre le jugement favorable rendu par le tribunal administratif de Dijon ayant rejeté la requête en annulation des permis de construire .

Pour le tribunal la SCCV n’ignorait pas, à la date d’acquisition, que le jugement rendu le 12 juin 2008 par le TA de Dijon était frappé d’appel et pendant devant la juridiction administrative de second degré. Elle n’avait donc pas la certitude absolue que la cour d’appel ne le réformerait pas et que les permis de construire du 26 janvier 2007 ne seraient ainsi pas annulés. En effet, l’existence même d’un recours pendant devant la juridiction d’appel était de nature à lui laisser craindre une décision défavorable qui pouvait entraîner un retard conséquent dans la réalisation des travaux.

Pour le tribunal la SCCV pouvait raisonnablement anticiper le fait qu’en cas d’annulation du jugement, il lui faudrait former un pourvoi devant le Conseil d’Etat ou à tout le moins tenter d’obtenir de la mairie de Dijon de nouveaux permis de construire, sans certitude que de nouveaux recours ne seraient pas initiés par les riverains.

Partant le tribunal en a déduit que la SCCV ne démontrait pas le caractère imprévisible pour elle de procédures juridictionnelles qui existaient à la date de l’acquisition et de l’engagement pris.

La Cour a confirmé la décision du TGI

« Qu’ainsi que l’a justement relevé le premier juge, le recours formé contre le jugement du tribunal administratif était pendant devant la cour administrative d’appel de Lyon lorsque la société SCCV Y Z a pris l’engagement de construire dans le délai de 4 ans et l’infirmation du jugement ayant rejeté la requête en annulation des permis de construire n’était donc pas imprévisible comme le soutient, en vain, l’appelante  ;

Qu’au surplus, à supposer même que le contribuable fut confronté à un cas de force majeure susceptible de l’empêcher de construire, la circonstance constitutive de la force majeure pouvait disparaître au cours d’une prolongation du délai, et, en l’espèce, la société SCCV Y Z n’a pas sollicité de prorogation du délai de construire, qui expirait le 24 mars 2013, dans le mois suivant cette date d’expiration, mais elle a attendu le 14 mars 2016 pour le faire, sans expliquer les motifs qui auraient pu l’empêcher de faire une telle demande dans les conditions prévues par la loi fiscale  ;

Que le jugement entrepris mérite dès lors confirmation en ce qu’il a débouté la société SCCV Y Z de sa demande de dégrèvement de l’imposition et des pénalités afférentes  ; »

Source : Arrêt de la Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 17 novembre 2020, n° 19/00370

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