Constatant que l’objet de la société était en l’espèce de nature strictement immobilière, une Cour vient de juger que nonobstant la nature agricole des terrains dont elle était propriétaire, la société qui en était propriétaire ne pouvait être considérée comme ayant un objet principalement agricole pour l’application de l’article 730 bis du CGI.
Les cessions de parts sociales à titre onéreux sont soumises à un droit d’enregistrement de 3 % par application de l’article 726 du code général des impôts (CGI). Ce taux est porté à 5 % pour les parts de société à prépondérance immobilière, c’est-à-dire de sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.
La majoration du taux du droit d’enregistrement à 5 %, au lieu de 3 %, permet d’aligner la taxation sur le taux applicable aux mutations immobilières à titre onéreux (article 684 du CGI).
Par exception, et conformément à l’article 730 bis du CGI, les cessions de parts de sociétés civiles agricole sont soumises à un droit fixe de 125 euros. Tel est le cas des cessions de parts des groupements agricoles d’exploitation en commun (GAEC), des exploitations agricoles à responsabilité limitée (EARL) ou plus largement de « toutes sociétés civiles à objet principalement agricole, même non exploitantes ».
La doctrine administrative mentionne une liste indicative des sociétés civiles à objet principalement agricole comprenant :
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les sociétés civiles d’exploitation agricole (SCEA) ;
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les groupements fonciers agricoles (GFA) même non exploitants ;
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les groupements agricoles fonciers (GAF) ;
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les groupements forestiers ;
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et les groupements fonciers ruraux (GFR).
Les sociétés civiles immobilières (SCI) ne peuvent être considérées, au regard de l’article 730 bis du CGI, comme des sociétés à objet principalement agricole dès lors qu’elles ne relèvent par des dispositions du code rural. BOI-ENR-DMTOM-40-50-20, n°1 et s
L’article 20 de la LF2020 a mis un terme aux opérations d’optimisation fiscale en prévoyant que le droit fixe est réservé aux sociétés civiles agricoles constituées depuis au moins trois ans.
Rappel des faits :
Le 26 juin 2012 les 49 512 parts constituant l’intégralité du capital social de la SCI F ont été cédées pour le prix total de 4 951 200 €. Les consorts X se ont portés acquéreur indivis de la nue propriété de 8 252 parts sociales pour la somme de 495 120 €.
L’acte de cession avait été précédé d’un acte faisant apport à la SCI F de deux domaines agricoles. Selon acte du 24 juillet 2012, la SCI F a consenti un bail rural portant sur ces domaines agricoles.
L’acte de cession des parts sociales a été enregistré au service de l’enregistrement du SIE de Bordeaux. Les consorts X ont fait l’objet d’une imposition pour la somme de 25 201,66 € au titre des droits d’enregistrement.
Le 19 décembre 2014, les consorts X ont introduit une réclamation contentieuse pour solliciter le dégrèvement de la somme de 25 184 €.
L’administration conteste que les dispositions de l’article 730 bis du CGI puissent s’appliquer faisant valoir que la nature immobilière de la société est déterminante même si elle concède des baux ruraux.
En l’absence de réponse de l’administration, ils ont saisi la juridiction administrative.
Par jugement du 9 juillet 2018, le tribunal a débouté les consorts X de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.
Les consorts X ont relevé appel de la décision
Pour la Cour le seul débat est de déterminer si la SCI avait ou non un objet principalement agricole.
Or, l’acte de cession reprend l’objet de la SCI tel qu’il était mentionné à ses statuts au moment de la cession. Il s’agissait de l’objet classique d’une société civile immobilière visant l’acquisition, la location, la gestion et l’administration de tous immeubles ou droits immobiliers, ainsi que de toutes opérations mobilières, immobilières ou financières s’y rattachant directement ou indirectement. Il était encore visé la construction ou l’aménagement de tous bâtiments sur les parcelles lui appartenant, la souscription de tous emprunts nécessaires au financement de ses acquisitions ou de ses activités et la cession éventuelle de ceux de ses immeubles ou droits immobiliers devenus inutiles à son activité.
Pour la Cour :
Un tel objet est bien de nature strictement immobilière et ne saurait renvoyer à un objet principalement agricole au sens des dispositions susvisées.
Or, il s’agit de l’objet de la société au moment de la cession, le seul qui puisse importer. Pour faire valoir un objet principalement agricole, les appelants se prévalent en pièce 5 des statuts adoptés le 26 juin 2012 et qui font référence à la mise en valeur exclusivement par des baux ruraux ainsi qu’à l’usage agricole des biens . Cette pièce est cependant tout à fait inopérante.
Ces statuts ont certes été adoptés le même jour que la cession mais ils l’ont été postérieurement à l’acte puisque ce sont les cessionnaires qui apparaissent comme détenteurs du capital social. Il n’y a donc pas lieu de déterminer si cette modification était de nature à emporter un objet principalement agricole de la société puisque seule peut s’appliquer l’objet tel qu’il existait au moment de la cession et tel qu’il est repris dans l’acte de cession.
Ainsi, nonobstant la nature agricole des terrains dont elle était propriétaire, la société qui en était propriétaire ne pouvait être considérée comme ayant un objet principalement agricole.
La cession ne pouvait donc bénéficier des dispositions de l’article 730 bis du CGI et du droit fixe de 125 euros.