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Taxe de 3% et opposabilité d’un vente immobilière à l’égard de l’administration fiscale

Taxes diverses

Article de la rédaction du 17 décembre 2019

La Cour d’appel de Douai vient de rendre une décision relativement à l’assujettissement d’une société étrangère à la taxe de 3% portant sur un immeuble vendu par le requérant mais dont la publication à la conservation des hypothèques n’est intervenue qu’ultérieurement.

Pour mémoire selon l’article 990 F du CGI, la taxe de 3 % est due à raison des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier de l’année d’imposition.

Rappel des faits

Par acte authentique du 26 avril 2006, la société de droit belge G a cédé à la société A un bâtiment situé à Saint-Quentin (Aisne) et un bâtiment et deux entrepôts situés dans une autre commune, immeubles qu’elle avait acquis le 2 novembre 2005.

Les deux immeubles étant cédés dans des communes différentes, cette cession a donné lieu à l’accomplissement de la formalité fusionnée, le 23 juin 2006, auprès du bureau des hypothèques d’Avesnes-sur-Helpe. La formalité complémentaire a été effectuée au bureau de Saint-Quentin le 7 janvier 2009.

L’administration fiscale, considérant qu’à son égard la société G était réputée propriétaire du bien situé à Saint-Quentin jusqu’à cette date, a demandé à la société G de remplir les obligations légales relatives à la taxe de 3 % de la valeur vénale des immeubles détenus en France par les personnes morales, prévue par l’article 990 D du CGI, à compter de l’année 2007.

L’administration fiscale a procédé à la taxation d’office de la taxe due selon elle pour ce bien et lui a réclamé le paiement des sommes de :

  • 48 888 euros pour l’année 2007 ;

  • 49 632 euros pour l’année 2008 ;

  • 50 232 euros pour l’année 2009.

Écartant les observations de la société G, l’administration fiscale a émis un avis de mise en recouvrement le 11 janvier 2011.

Après rejet de sa réclamation par décision du 12 novembre 2013, la société G a saisi le TGI de Saint-Quentin en annulation de la décision de rejet et décharge de la taxe réclamée.

Par jugement du 12 mars 2015, le TGI de Saint-Quentin, statuant sur les seules sommes réclamées au titre de l’année 2007, a annulé la décision de rejet de l’administration fiscale du 12 novembre 2013 et a déchargé la société G du paiement de la somme de 48 888 €.

Par jugement du 12 mars 2015, le TGI de Saint-Quentin, statuant sur les sommes réclamées au titre des années 2008 et 2009, a annulé la décision de rejet de l’administration fiscale du 12 novembre 2013 et a déchargé la société G du paiement de la somme de 99 864 € (49 632 + 50 232).

Saisie de l’appel de ces deux décisions, la cour d’appel d’Amiens, par deux arrêts du 15 décembre 2016, a :

  • confirmé les deux jugements rendus le 12 mars 2015 par le TGI ;

  • condamné l’administration fiscale aux dépens.

Le directeur général des finances publiques a formé deux pourvois devant la Cour de cassation.

Par arrêt en date du 10 octobre 2018, la Cour de cassation a considéré que la cour d’appel avait violé les articles 990 D et 990 F du CGI, ensemble les articles 666, 683 et 761 du même code en faisant droit à la demande de la société G après avoir relevé que l’une des mutations, du 8 novembre 2006, utilisée par l’administration fiscale à titre de comparaison, était postérieure à la cession du bien immobilier, intervenue le 26 avril 2006, et en déduisant qu’elle ne constituait pas un terme de comparaison pertinent alors que le litige qui lui était soumis concernait la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par les personnes morales exigible au titre des années 2007 à 2009 et que le fait générateur devait être apprécié au 1er janvier de chacune de ces années.

La Cour de cassation a cassé en toutes ses dispositions les deux arrêts rendus le 15 décembre 2016 par la cour d’appel d’Amiens, et a remis, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Douai.

Le 12 décembre 2018, le directeur général des finances publiques a saisi la cour d’appel de renvoi.

Le présent arrêt porte sur le jugement du 12 mars 2015 par lequel le TGI de Saint-Quentin, statuant sur les sommes réclamées au titre des années 2008 et 2009, a annulé la décision de rejet de l’administration fiscale du 12 novembre 2013 et a déchargé la société G du paiement de la somme de 99 864 €.

Le problème qui se pose est de savoir si la société G doit être considérée comme propriétaire de l’immeuble au titre des années 2007, 2008 et 2009 et donc redevable de la taxe de 3% au titre de ces mêmes années où si la vente du 26 avril 2006 est opposable à compter de l’accomplissement de la formalité fusionnée auprès du bureau d’Avesnes-sur-Helpe le 23 juin 2006.*

Pour la DGFiP en absence de publication, la cession d’un immeuble n’est pas opposable aux tiers, en ce compris l’administration fiscale. Ainsi, selon elle, la vente de l’immeuble situé à Saint-Quentin ne lui était pas opposable avant sa publication à la conservation des hypothèques de Saint-Quentin le 7 janvier 2009 dans la mesure où l’opposabilité d’une vente immobilière aux tiers résulte de l’accomplissement formalités à la conservation des hypothèques du lieu de l’immeuble.

La DGFiP en déduit que la société G était bien assujettie à la taxe de 3 % pour le bien situé à Saint-Quentin.

La société G soutient quant à elle que l’acte authentique fait pleinement foi de sa date vis-à-vis des tiers avant même d’être soumis à l’enregistrement, et que dans tous les cas l’administration fiscale avait connaissance de cette cession par l’accomplissement de la formalité fusionnée, le 23 juin 2006, auprès du bureau des hypothèques d’Avesnes-sur-Helpe et n’a pas la qualité de tiers.

Elle considère que n’étant plus propriétaire de l’immeuble, elle ne saurait être assujettie à la taxe de 3 %.

La Cour rappelle que :

L’article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, dans sa version applicable du 7 janvier 1955 jusqu’au 1er janvier 2013, dispose : « Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés. Ne peuvent toutefois se prévaloir de cette disposition les tiers qui étaient eux-mêmes chargés de faire publier les droits concurrents, ou leurs ayants cause à titre universel. »

Le 1° a) de l’article 28 dans sa version applicable du 24 mars 2006 au 1er janvier 2013 stipule : « Sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles : 1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ».

Pour la Cour :« Il résulte de ces dispositions que le défaut de publication au bureau des hypothèques de la situation des immeubles d’un acte authentique de vente n’entraîne l’inopposabilité de cet acte qu’à l’égard des tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques, et non pas à l’égard de toute personne tiers à l’acte de vente. »

Dès lors, la Cour estime que c’est à tort que le tribunal a jugé que l’acte de vente était inopposable à l’égard de l’administration fiscale, laquelle se trouve exclue de la catégorie des tiers au sens de cet article.

Partant elle en conclue quela société G pouvait tout à fait se prévaloir de l’acte authentique de vente du 26 avril 2006, lequel avait au surplus donné lieu à l’accomplissement de la formalité fusionnée, le 23 juin 2006, auprès du bureau des hypothèques d’Avesnes-sur-Helpe, pour établir à l’égard de l’administration fiscale qu’elle ne possédait plus l’immeuble au 1er janvier de l’année de 2007.

En conséquence, la société G établit qu’elle n’était pas assujettie à cette taxe de %.

Source : Arrêt de la Cour d’appel de Douai du 12 décembre 2019, n° 18/06742

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