Dans le cadre du projet de loi "Lutte contre les fraudes sociales et fiscales" adopté par le Sénat le 18 novembre 2025, un article vise à renforcer la transparence et le contrôle fiscal sur la détention d'actifs immobiliers en France par des entités juridiques non-résidentes. Cette mesure cible la Taxe de 3 % sur les immeubles. Le dispositif adopté supprime l'ancienne option d'exonération conditionnée à un simple engagement pour lui substituer une obligation déclarative annuelle et systématique au 15 mai, généralisant l'usage du formulaire . Mais ce n'est pas tout...
Pour mémoire, en application de l'article 990 D du CGI, les entités juridiques (personnes morales, organismes, fiducies ou institutions coeparables) qui possèdent, directement ou indirectement, des immeubles situés en France ou des droits réels portant sur de tels biens sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de leur valeur vénale.
Cette taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des personnes morales, dite taxe de 3 % a été créée à compter du 1er janvier 1983 afin de lutter contre les schémas d’évasion fiscale en matière d’imposition sur la fortune. Il s’agissait de décourager l’acquisition de propriétés immobilières en France sous couvert de personnes morales établies dans des paradis fiscaux, principalement pour lutter contre les schémas d’évasion fiscale en matière d’imposition sur la fortune.
Le champ d’imposition est cependant très significativement réduit par les nombreuses exceptions prévues par les articles 990 E et 990 F du CGI.
Une suppression de l'option d'engagement au profit d'une obligation déclarative systématique
Ainsi, les entités juridiques qui rentrent dans le champ d’application de la taxe peuvent bénéficier d’une exonération totale sur le fondement de l'article 990 E-3°-d du CGI si elles remplissent l’une ou l’autre des deux conditions suivantes :
- communiquer chaque année à l’administration fiscale certains renseignements ;
Les renseignements à fournir par les entités juridiques concernées portent sur la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, directement ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs entités juridiques interposées, l'identité et l'adresse de leurs actionnaires, associés ou autres membres (concernant les trusts, il s’agit des constituants, bénéficiaires et trustees) et le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux.
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Ainsi, lorsque les informations mentionnées ci-avant sont portées sur une déclaration n° 2746-SD souscrite chaque année spontanément au plus tard le 15 mai, les entités juridiques bénéficient d’une exonération totale de la taxe en application du d du 3° de l'article 990 E du CGI.
- prendre et respecter l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, un certain nombre de renseignements.
Par l'engagement qu'elle souscrit l’entité juridique s'oblige à communiquer à l'administration fiscale, sur sa demande, les renseignements suivants :
- le lieu de situation, la consistance et la valeur des immeubles et droits immobiliers possédés, directement ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs entités juridiques interposées, au 1er janvier de l'année de la demande et de chacune des années non prescrites qui n'a pas déjà fait l'objet d'une telle demande ;
- l’identité et adresse de ses actionnaires, associés ou autres membres aux mêmes dates ;
- le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux.
De même, les entités juridiques qui entrent dans le champ d’application de la taxe dont le siège est situé en France, dans un Etat membre de l’UE ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un Etat ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France peuvent bénéficier d’une exonération partielle de la taxe de 3%, sur le fondement du e du 3° de l'article 990 E du CGI.
Cette exonération partielle de la taxe de 3% consiste à exonérer l’entité juridique au prorata du nombre d’actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l’identité et l’adresse ont été révélés.
En résumé : l’exonération de la taxe de 3 % dépend d’obligations déclaratives ou d’engagements de transparence (d) ou (e) du 3° de l’article 990 E.
L'amendement N° 137 rect. adopté (avec l'avis favorable de la Commission des Finances et du Gouvernement) et intégré à l'article 23 bis nouveau du projet de loi impose une obligation déclarative annuelle systématique, avec une date limite fixée au 15 mai de chaque année.
Cette modification emporte deux conséquences :
- D'une part, elle généralise le recours au formulaire 2746-SD pour l'ensemble des entités souhaitant bénéficier de l'exonération.
- D'autre part, elle transforme une obligation conditionnelle de communication, déclenchée uniquement sur demande expresse de l'administration, en une obligation de déclaration.
L'exposé des motifs souligne explicitement les difficultés rencontrées par l'administration dans la mise en œuvre du système d'engagement. Les entités non résidentes interrogées ne répondaient pas toujours aux demandes d'information, ou le faisaient de manière partielle et tardive, ce qui compliquait considérablement les procédures de contrôle.
L'extension de l'obligation déclarative aux entités interposées
Il est rappelé que le premier alinéa de l'article 990 F du CGI dispose que toutes les entités juridiques interposées entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers sont solidairement responsables du paiement de cette taxe.
Le nouvel article 23 bis modifie l'article 990 F en élargissant le périmètre des entités soumises à l'obligation déclarative.
Désormais, non seulement les redevables directs de la taxe doivent déposer une déclaration, mais également les entités juridiques visées au d ou e du 3° de l'article 990 E qui s'intercalent dans la chaîne de détention
L'administration pourra ainsi reconstituer l'intégralité de la chaîne de participations et identifier les bénéficiaires effectifs, même lorsque ceux-ci sont dissimulés derrière plusieurs écrans sociétaires successifs.
L'instauration d'une obligation de représentation fiscale
L'innovation du nouveau texte réside dans la création d'un nouvel article 990 FA imposant aux entités étrangères dépourvues d'établissement stable en France de désigner un représentant fiscal domicilié en France.
Ce représentant, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale, sera habilité à recevoir pour le compte de l'entité étrangère l'ensemble des communications, pièces de procédure et notifications de l'administration relatives au contrôle de la taxe de 3%. La désignation doit intervenir directement dans la déclaration 2746-SD
Le texte prévoit également un mécanisme de désignation supplétive. En effet,a défaut de désignation volontaire d'un représentant, l'entité juridique la plus proche des immeubles dans la chaîne de participations et connue de l'administration sera réputée autorisée à recevoir l'ensemble des communications relatives au contrôle.
« Art. 990 FA. – Lorsque la personne morale, l’organisme, la fiducie ou l’institution comparable soumis à l’obligation déclarative mentionnée aux articles 990 E et 990 F ne dispose pas en France d’un établissement stable, elle est tenue de désigner, dans la déclaration mentionnée aux mêmes articles 990 E et 990 F, une personne physique ou morale fiscalement domiciliée en France, ou dont le siège social est établi en France, autorisée à recevoir pour son compte l’ensemble des communications, pièces de procédure et notifications de l’administration relatives ou découlant du contrôle de la taxe prévue à l’article 990 D.
« À défaut d’une telle désignation, l’entité juridique la plus proche des immeubles ou droits immobiliers dans la chaîne de participations et connue de l’administration, qu’elle soit exonérée ou non, est réputée autorisée à recevoir, pour le compte de la personne mentionnée au premier alinéa du présent article, l’ensemble des communications, pièces de procédure et notifications de l’administration relatives ou découlant du contrôle de la taxe prévue à l’article 990 D. »
Affaire à suivre à l'Assemblée Nationale...