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Taxe de 3% sur les immeubles : les juges favorables à une décote de 40% en présence d'un commodat

Taxes diverses

Article de la rédaction du 6 mars 2017

En application de l’article 990 D du CGI, les entités juridiques françaises ou étrangères, qui détiennent directement ou indirectement des droits réels sur un ou des actifs immobiliers situés en France, sont redevables d’une taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale desdits biens, sous réserve qu’ils ne puissent être exonérés en application des dispositions prévues à l’article 990 E du code précité.

La taxe concerne les immeubles bâtis et non bâtis situés en France et les droits réels portant sur de tels immeubles (usufruit, droit d’usage…​). Aucune distinction n’est à faire selon que l’immeuble est donné ou non en location, et selon la nature de la location ou de l’utilisation de l’immeuble.

La base d’imposition exclut la valeur des immeubles affectés par l’entité imposée ou par des entités interposées à leur activité professionnelle autre qu’immobilière ou à celle d’une entité juridique du même groupe.

Rappel des faits :

La société SA TSV, immatriculée au Lichtenstein, est propriétaire d’un immeuble situé en France.

Par acte notarié en date du 3 juin 1993, ladite société a consenti un prêt à usage (commodat) d’une durée de 30 ans à Monsieur X, conformément à la volonté de son ancien propriétaire.Considérant qu’elle est redevable de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par certaines personnes morales, au titre de l’article 990 D du CGI, l’administration fiscale a mis en demeure la société de régulariser sa situation au regard des ses obligations déclaratives, par courrier en date du 25 mai 2011.La société a déposé les déclarations relatives à l’assiette de cette taxe le 30 juin 2011 et procédé au paiement pour les années 2005 à 2011.

Par courrier du 31 août 2011, l’administration fiscale a adressé à la société une proposition de rectification sur ce chef d’imposition, en procédant à la réévaluation de l’immeuble concerné.

Le problème au cas particulier était de déterminer quelle décote il était possible d’appliquer à la valeur de l’immeuble assiette de la taxe de 3%.

  • De son côté, la société considère que le commodat accordé pour la jouissance du bien justifie une décote de 90 % sur la valeur vénale, en raison de l’indisponibilité du bien jusqu’en 2023.

  • L’administration considère que la décote de 20 % est suffisante, au regard des stipulations du contrat de commodat. Par un jugement en date du 19 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a jugé que l’application d’une d’une décote de 20 % pour occupation temporaire  était justifiée.

La société a interjeté appel de cette décision le 3 janvier 2014.

Des stipulations du Contrat de prêt à usage la Cour relève :

  • que la SAS TSV, a consenti la jouissance à titre gratuit du bien immobilier à Monsieur X, pour une durée de 30 ans, soit jusqu’en 2023. Il est également précisé que l’usage consenti est l’habitation du bien à titre principal et que le décès de l’emprunteur avant le terme convenu met fin au contrat.

  • « Le Prêteur s’interdit de demander la restitution des biens prêtés avant l’expiration du terme convenu, quand bien même, il lui surviendrait un besoin pressant et imprévu de ces biens, et ce, par dérogation à l’article 1889 du code civil, sauf accord exprès de l’emprunteur » (Article 6 de la convention).

Comme le rappelle la Cour, «cette clause vise à restreindre la possibilité du propriétaire d’obtenir la restitution du bien avant le terme convenu ou la fin de l’usage, en supprimant l’action prévue à l’article 1889 du code civil, qui n’est pas d’ordre public.»

«L’argument tiré du fait que la clause laisse une possibilité de restitution anticipée plus favorable par l’accord amiable des parties est inopérant en l’espèce car cet accord ne peut intervenir sans la volonté expresse de l’emprunteur.

Ce dernier ayant vocation à habiter le bien jusqu’à son décès ou ses 96 ans, de par les termes mêmes du prêt à usage, c’est donc à tort que le tribunal a estimé qu’il pouvait être déduit de l’économie du contrat et des liens entre les parties qu’un accord pour la restitution du bien interviendrait si le prêteur souhaitait vendre les biens,»

La Cour en a conclu

  • que l’application d’une décote de 20% pour occupation temporaire ne reflétait pas à sa juste mesure l’indisponibilité temporaire du bien pour la SA TSV jusqu’en 2023 ou au décès de Monsieur X,

  • qu’une décote de 90 ou 75 %, n’était pas justifiée, ne s’agissant pas d’une inaliénabilité quasi-absolue du bien, mais d’une indisponibilité temporaire d’une durée maximale de 30 ans.

  • que l’application d’une décote de 40 % pour tenir compte des contraintes juridiques issues du prêt à usage du 3 juin 1993 d’une durée de 30 ans était justifiée.

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