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Coût des travaux de viabilisation du terrain dans la qualification d'assujetti à TVA : un indice qui se confirme

Article de la rédaction du 10 juin 2020

Crédit photo : Patryssia stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rendre une décision par laquelle elle rappelle les indices qui permettent de requalifier une opération de lotissement soit-disant occasionnelle en une opération assujettie à TVA.

La livraison, par une personne physique, de terrains à bâtir est soumise à la TVA lorsqu’elle procède, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et qu’elle permet ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique.

Rappel des faits :

M A et Mme Hont acquis entre 2012 et 2014 plusieurs TAB qu’ils ont revendus au cours de la même période en plusieurs lots.

Les profits dégagés par ces cessions ont été imposés selon le régime des plus-values immobilières des particuliers non soumis à la TVA.

En 2015, les contribuables ont chacun fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 et au cours desquelles l’administration fiscale a considéré que ces opérations d’achats-reventes de biens immobiliers relevaient d’une activité professionnelle de lotisseur imposable à la TVA et à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

Aux termes des procédures de rectification, l’administration a mis des rappels de TVA à la charge, d’une part de M. A et de Mme H ainsi que des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu à la charge du couple.

L’administration ayant rejeté les réclamations de M. et Mme A, ceux-ci ont saisi le TA de Poitiers de trois requêtes tendant à obtenir la décharge des rappels de TVA et de suppléments d’impôts sur le revenu mis à leur charge au titre des années 2012, 2013 et 2014.

Ils ont relevé appel du jugement du 30 juillet 2019 par lequel le TA de Poitiers rejeté leur demande en matière de TVA.

Pour la Cour, l’administration était fondée à assujettir les opérations de vente des lots réalisées par M. A et Mme H à la TVA.

Pour retenir la qualité d’assujetti à TVA des contribuables, elle se prévaut des circonstances suivantes :

  • le délai séparant l’acquisition des terrains pour la réalisation des trois lotissements et les opérations de revente (entre 6 et 18 mois)

  • le nombre important d’opérations réalisées dans ce laps de temps consistant en la vente de 19 lots pour un lotissement, de 7 lots pour pour un second et de 15 lots pour le troisième

  • les bénéfices substantiels retirés de ces ventes ;

  • l’intention spéculative des requérants apparaît dès l’achat des terrains puisqu’ils ont sollicité la réalisation d’études antérieurement à l’acquisition des terrains en litige ;

  • le coût des travaux de viabilisation de chacun des terrains acquis par Monsieur qui s’est élevé à 30 % du prix de vente, et le coût des travaux de viabilisation réalisés par Mme qui s’est élevé à 39 % du prix de vente.

Tip
Pour mémoire ce dernier indice (pourcentage du coût des travaux de viabilisation par rapport au prix de vente) qui avait déjà était retenu par le Conseil d’Etat en 2020. Mais à l’époque le pourcentage était supérieur à 40%.

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