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Démembrement de propriété "ab initio" : quid du droit à déduction de la TVA lors de l'extinction de l'usufruit

Article de la rédaction du 29 juin 2021

Crédit photo : andyller - stock.adobe.com

Le député Romain Grau vient de poser une nouvelle question au Gouvernement concernant le régime de TVA applicable aux démembrements de propriété intervenant ab initio.

Texte de la question :

Les commentaires administratifs publiés au bulletin officiel des finances publiques - impôts référencé BOI-TVA-IMM-10-30, aux paragraphes 190 et suivants, admettent que, lorsque la propriété d’un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l’usufruit ou de la nue-propriété, le nu-propriétaire puisse transmettre, sous certaines conditions, le droit à déduction dont il est privé (la nue-propriété étant regardée comme n’étant pas affectée à une activité économique imposable) au bénéfice de l’usufruitier.

Dans un souci de neutralité, cette possibilité a été étendue aux démembrements de propriété intervenant ab initio par une réponse ministérielle en date du 2 avril 2019 (n° 17425), sous réserve notamment que le nouveau nu-propriétaire ait la qualité d’assujetti à la TVA.

S’agissant de l’extinction de l’usufruit, les mêmes commentaires publiés au paragraphe 200 du bulletin officiel des impôts précité précisent que, dès lors que cette extinction intervient dans le délai de vingt années comprenant celle au cours de laquelle la taxe a été supportée par le nu-propriétaire, la réunion dans les mains de celui-ci de la pleine propriété par suite de l’extinction de l’usufruit peut donner lieu à une régularisation positive de la taxe d’amont dans les conditions précisées au 4° du 1 du III de l’article 207 du CGI si l’immeuble est alors utilisé à des opérations ouvrant droit à déduction.

Le paragraphe 220, relatif à la cession de l’usufruit par le propriétaire, précise que l’usufruitier doit régulariser la taxe déduite si l’usufruit s’éteint avant le terme de vingt années comprenant celle au cours de laquelle il aura exercé son droit à déduction et que, symétriquement, si cet événement intervient dans le propre délai de vingt ans du nu-propriétaire depuis son acquisition (ou sa livraison à soi-même) et que les conditions en sont réunies, celui-ci pourra bénéficier d’une régularisation (positive) à raison de la TVA ayant alors grevé le prix de l’immeuble et à proportion du nombre d’années restant à courir.

Le paragraphe 230, relatif à la cession de la nue-propriété par le propriétaire, précise quant à lui que la taxe déduite par l’usufruitier fera s’il y a lieu l’objet d’une régularisation et qu’il en va de même, symétriquement, pour le plein propriétaire. La réponse ministérielle précitée ne contient, quant à elle, aucune précision sur les conséquences de l’extinction de l’usufruit dans un cas de démembrement de propriété intervenant ab initio.

Partant, il lui demande de bien vouloir confirmer, dans l’hypothèse d’un démembrement de propriété intervenant ab initio, et conformément aux commentaires susmentionnés, que lors de l’extinction de l’usufruit avant le terme de vingt année, l’usufruitier peut transmettre, dans des conditions analogues à celles prévues au 3 du III de l’article 207 de l’annexe II au CGI, le droit à déduction de la TVA régularisée par lui (que ce soit au titre de la constitution du droit d’usufruit ou de travaux) au bénéfice du nu-propriétaire et que ce dernier, dès lors qu’à partir de cette date il utilise le bien à la réalisation d’opérations imposables ouvrant droit à déduction, bénéficie, d’une part, d’un droit à déduction de la TVA transférée par l’usufruitier, et, d’autre part, d’une déduction complémentaire, dans les conditions précisées au 4° du 1 du III de l’article 207 du CGI, de la TVA initialement encourue par lui au titre de l’acquisition du droit de nue-propriété et de la quote-part de travaux éventuellement financée par lui pour la période de régularisation restant à courir au jour de l’extinction de l’usufruit.

Enfin, il lui demande de bien vouloir confirmer que les règles mentionnées ci-avant relatives à l’extinction de l’usufruit ont vocation à s’appliquer lorsque le nu-propriétaire, n’ayant aucune autre activité, acquiert la nue-propriété d’un immeuble en vue de l’affecter, après extinction de l’usufruit, à une activité imposable ouvrant droit à déduction.

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