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Démembrement de propriété et transfert du droit à déduction de la TVA : nouvelles précisions du Gouvernement

Article de la rédaction du 1er avril 2019

Comme le rappelle, le député Eric Pauget, l’instruction publiée au BOI-TVA-IMM-10-30 n° 190 et 20 précise que lorsque la nue-propriété constitue une immobilisation chez son propriétaire de même que l’usufruit pour son bénéficiaire, le nu-propriétaire peut transmettre le droit à déduction dont il est privé au bénéfice de l’usufruitier, dès lors que ce dernier utilise le bien pour des opérations ouvrant droit à déduction.

Prise au pied de la lettre, la doctrine susvisée semble n’autoriser le transfert du droit à déduction que si le nu-propriétaire a lui-même procédé au démembrement, cédé l’usufruit à un tiers et conservé la nue-propriété. Toutefois, il semble logique d’assurer un régime de transfert de TVA identique lorsque le démembrement de propriété est réalisé par le promoteur qui vend l’immeuble.souligne le député.

Le parlementaire a donc demandé au Gouvernement de confirmer que le nu-propriétaire peut transférer à l’usufruitier la TVA ayant grevé l’acquisition de la nue-propriété même dans l’hypothèse où le démembrement de propriété est opéré dès l’origine par la société de construction-vente qui a construit l’immeuble.

Réponse du ministre

Conformément au paragraphe 190 du bulletin officiel des finances publiques - impôts référencé BOI-TVA-IMM-10-30, lorsque la propriété d’un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l’usufruit ou de la nue-propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n’étant pas affectée à une activité économique imposable. Cette situation est exclusive de l’exercice du droit à déduction de la TVA afférente à la valeur de ce droit.

Ainsi, la TVA grevant l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble n’est pas déductible par le nu-propriétaire.

Pour autant, la doctrine fiscale admet que le nu-propriétaire puisse transférer à l’usufruitier le droit à déduction de la TVA grevant la nue-propriété, sous réserve du respect de certaines conditions. Ces commentaires ont également, dans un souci de neutralité, vocation à s’appliquer aux démembrements de propriété intervenant ab initio sous réserve bien entendu que les conditions de fond pour sa mise en œuvre soient réunies.

À cet égard, il importe que le nouveau nu-propriétaire ait lui-même la qualité d’assujetti à la TVA, que le droit réel que constitue la nue-propriété soit immobilisé chez son propriétaire, et enfin, que l’usufruitier, qui doit également immobiliser ses droits portant sur l’usufruit de l’immeuble, utilise ce dernier pour les besoins d’opérations ouvrant droit à déduction.

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