La question du réinvestissement effectif dans le cadre du mécanisme d'apport-cession prévu à l'article 150-0 B ter du CGI constitue un enjeu majeur pour les contribuables souhaitant bénéficier du maintien du report d'imposition de leur plus-value. Une récente décision vient préciser les conditions d'appréciation de ce réinvestissement, en privilégiant la réalité économique sur les intentions déclarées.
L'article 18 de la LFR pour 2012 a instauré un mécanisme de report d'imposition obligatoire des plus-values réalisées lors de certaines opérations d'apport de titres ou droits mentionnés à l'article 150-0 A du CGI.
Par principe, la cession à titre onéreux, le rachat par la société émettrice, le remboursement ou l'annulation des titres apportés entraînent l'expiration du report d'imposition de la plus-value d'apport et, par conséquent, l'imposition immédiate de cette plus-value lorsqu'un tel événement intervient dans un délai de trois ans, décompté de date à date, à partir de la date de réalisation de l'apport. Au-delà de ce délai, aucun événement affectant les titres apportés n'est susceptible de mettre fin au report d'imposition, ce report étant maintenu jusqu'à la survenance de l'un des événements mentionnés aux 1°, 3° et 4° du I de l'article 150-0 B ter du CGI.
Par exception, conformément à l'article 150-0 B ter-I-2° du CGI, il n'est pas mis fin au report d'imposition lorsque la société bénéficiaire de l'apport cède les titres dans un délai de trois ans à compter de la date de l'apport et prend l'engagement d'investir au moins 60 % du produit de la cession (50 % s'agissant des cessions intervenues avant le 1er janvier 2019), dans un délai de deux ans à compter de la date de la cession :
- dans le financement d’une activité opérationnelle, i.e. commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, à l’exclusion des activités de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ;
- dans la souscription en numéraire au capital initial ou à l’augmentation de capital de sociétés exerçant une activité opérationnelle ou qui ont pour objet social exclusif de détenir des participations dans des sociétés opérationnelles ;
- dans l’acquisition d’une fraction du capital d’une ou plusieurs sociétés exerçant une telle activité, lorsque cette acquisition a pour effet de lui conférer le contrôle de chacune de ces sociétés ;
- enfin, depuis l’intervention de l’article 115 de la loi de finances pour 2019, dans la souscription, sous conditions, de parts ou actions de certaines structures de capital investissement.
Rappel des faits :
Le litige concerne M. B, gérant et associé unique de l'EURL PGC Consultant, une société créée le 26 décembre 2013 exerçant une activité de coaching et de formation. Lors de la constitution de cette EURL, soumise à l'IS sur option, M. B a apporté 500 actions qu'il détenait dans la SAS P, d'une valeur nominale d'un € par action.
Le montant total de cette opération a été évalué par le commissaire aux apports à 600 000 €, soit 1 200 € par action. M. B a appliqué pour la plus-value résultant de cet apport le régime du report d'imposition pour un montant de 599 500 €. Le 27 janvier 2014, l'EURL PGC Consultant a cédé à la SARL M les actions pour le prix de 600 000 €. L'EURL a réalisé ensuite divers investissements et M. B a continué de bénéficier du report d'imposition.
A l'issue d'in contrôle sur pièces, le service a remis en cause ce report au motif qu'il y a lieu d'exclure du champ des activités éligibles au remploi l'acquisition d'un bien immobilier pour un montant de 135 000 € qui a été destiné à la location immobilière et qui a revêtu un caractère civil ou patrimonial, non éligible au remploi.
Les impositions supplémentaires, assorties d'intérêts de retard et d'une majoration de 40%, ont été mises en recouvrement le 30 avril 2018. Suite au rejet de sa réclamation M. B a saisi le TA de Rennes qui, par jugement du 6 décembre 2023, a rejeté sa demande de décharge des impositions et pénalités. M. B a a fait appel devant la Cour administrative d'appel de Nantes.
M. B estime que la plus-value en report devait être regardée comme ayant été réinvestie à hauteur d'au moins 50% avant le 27 janvier 2016 dès lors :
- qu'il a investi dans un ensemble immobilier composé d'un entrepôt et de bureaux et non pas dans une maison d'habitation en particulier ;
- qu'il avait l'intention de donner en location des cellules de stockage ;
- que cet ensemble immobilier était destiné à un usage industriel ou commercial de sorte que son acquisition constitue un réinvestissement répondant aux critères fixés par l'article 150-0 B ter du CGI ;
- que l'instruction référencée BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60 indique que le réinvestissement doit être effectué dans une perspective d'investissement à long terme ;
- que si le projet de mise en location de boxes n'a pas été mené à son terme, c'est en raison de difficultés d'ordre personnel.
L'enjeu principal était de déterminer si l'intention d'exercer une activité éligible, conjuguée à des circonstances personnelles ayant empêché sa réalisation effective, pouvait suffire à maintenir le report d'imposition. La question sous-jacente était celle de l'appréciation temporelle et matérielle du réinvestissement économique.
La Cour vient de rejeter l'appel de M.B
M B... soutient qu'il avait l'intention d'exercer dans ces bâtiments une activité de location de boxes avec services pour les particuliers, après la réalisation de travaux d'aménagement. Il invoque l'existence d'un marché local du fait de l'importance du parc immobilier de résidences secondaires et fournit des documents de travail sur la tarification des prestations envisagées. Enfin, il fait état de problèmes d'ordre personnel ayant retardé la mise en œuvre de ce projet.
Toutefois, il est constant que dans le délai de deux ans suivant la date de la cession, le réinvestissement économique au sens des dispositions légales n'a pas été réalisé, les locaux en cause ayant été donnés en location à des fins de stockage, dans un premier temps jusqu'au 15 juillet 2014 puis du 15 juin au 24 novembre 2015, et aucune activité de mise à disposition à titre onéreux de cellules de stockage de petite taille n'ayant jamais été poursuivie.
La Cour a adopté une approche pragmatique en considérant que seule compte la réalisation effective du réinvestissement dans le délai légal de deux ans.
Elle écarte ainsi les arguments du contribuable relatifs à ses intentions et projets, pour ne retenir que la réalité des opérations effectuées : une simple location à des fins de stockage ne constitue pas une activité économique éligible au sens de l'article 150-0 B ter.
TL;DR sur 150-0 B ter
- La qualification du réinvestissement s'apprécie de manière objective au regard des activités effectivement exercées
- Le choix du réinvestissement doit privilégier des activités dont le caractère économique est incontestable
- Les difficultés personnelles invoquées par le contribuable n'ont pas d'incidence sur l'application des conditions légales
- La seule intention d'exercer une activité éligible est insuffisante pour maintenir le report d'imposition.
Dans le cadre du PLF2025, les députés ont adopté un amendement 3301 après l'article 3 avec un avis de sagesse du rapporteur et du Gouvernement qui exclut du bénéfice de ce report d'imposition les activités de gestion de biens immobiliers, de sociétés immobilières ou de prestations hôtelières, sauf si la plus-value réinvestie provient elle-même de la vente de tels biens.