Une question parlementaire met en lumière les difficultés pratiques d'application de l'article 257 bis du CGI dans le cas spécifique des transmissions d'immeubles générant des loyers partiellement soumis à TVA. Si le principe de dispense de TVA lors de la transmission d'une universalité de biens est clairement établi et a fait l'objet de précisions administratives, notamment par le rescrit de 2006, ses modalités d'application soulèvent encore des interrogations techniques importantes, particulièrement en ce qui concerne la détermination des coefficients de taxation forfaitaire l'année de la cession.
Pour mémoire, l'article 257 bis du CGI prévoit une dispense de TVA pour les transmissions d'universalités de biens entre redevables de la TVA. En effet, lors de la cession d'une immobilisation, une régularisation de la TVA initialement déduite peut être nécessaire si la période de régularisation (20 ans pour les immeubles) n'est pas échue.
Toutefois, dans le cadre de l'article 257 bis du CGI :
- Pas de régularisation pour le vendeur : La cession étant dispensée de TVA et considérée comme neutre fiscalement, le vendeur n'a pas à régulariser la TVA initialement déduite.
- Transfert des obligations à l'acquéreur : L'acquéreur reprend le reliquat de la période de régularisation. Il est tenu de procéder aux éventuelles régularisations futures en cas de changement d'affectation de l'immeuble.
Le rescrit RES N° 2006/58 (TCA) a précisé que la cession d'un immeuble affecté à la location immobilière, avec reprise des baux, est considérée comme une transmission d'universalité de biens.
Rappelons également que l'article 257 bis du CGI a fait l'objet d'une réecriture par l'article 58 de la LF pour 2023 suite à l'arrêt du Conseil d'Etat du 31 mai 2022 (n° 451379, SA Anciens établissements Georges Schiever et fils)
Cependant, des difficultés d'application surviennent pour les immeubles intégralement loués mais dont seule une partie des loyers est soumise à la TVA (par exemple, des immeubles mixtes comprenant bureaux, commerces et logements). Bien que le BOFIP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10-20221025) confirme l'application de la dispense de TVA pour les redevables partiels, il ne fournit pas de précisions sur le calcul du coefficient de taxation forfaitaire lors d'une cession en cours d'année.
Au regard de cette situation, Monsieur Thierry Liger (reprenant la question de Mme Louwagie retirée du fait de la fin de mandat de la députée de l'Orne) a donc demandé donc des éclaircissements sur :
- Le calcul du coefficient de taxation forfaitaire du vendeur et de l'acquéreur pour l'année de la cession.
Le coefficient de déduction forfaitaire est calculé en fonction des opérations réalisées au cours de l'année, conformément aux articles 206 et suivants de l'annexe II du CGI. Pour l'année de cession, le vendeur devrait donc tenir compte des loyers perçus jusqu'à la date de cession (ces loyers constituent des opérations taxables ou exonérées selon leur nature (soumis à TVA ou non)), de la cession de l'immeuble (bien que la cession soit dispensée de TVA en vertu de l'article 257 bis du CGI, elle n'est pas considérée comme une opération ouvrant droit à déduction pour le calcul du coefficient de déduction).
- Le traitement des prorata de loyers reversés par le vendeur à l'acquéreur.
Lors de la cession d'un immeuble en cours d'année, il est courant que le vendeur et l'acquéreur procèdent à des ajustements financiers pour les loyers et charges locatives, notamment pour les loyers déjà perçus par le vendeur mais correspondant à une période postérieure à la cession.
- La détermination des régularisations annuelles pour l'année de la vente.
En application de l'article 206 IV de l'annexe II du CGI, chaque assujetti doit procéder à une régularisation annuelle de son coefficient provisoire pour déterminer le coefficient définitif de l'année.
La députée de la Normandie souligne que ces questions sont particulièrement importantes lorsque des franchises de loyers sont accordées durant l'année de cession, car elles peuvent significativement impacter le coefficient de taxation forfaitaire. De plus, le moment de perception des loyers peut avoir une influence considérable sur ces calculs.
Soulignons que le même jour, le nouveau député de l'Orne M. Liger a également déposé trois autres questions en matière de TVA qui reprennent celles de Mme Louwagie qui ont été retirées du fait de la fin de mandat de la députée :
Question écrite n° 4083 : elle porte sur les régularisations annuelles de TVA pour les immeubles immobilisés (article 207, II de l'annexe II au CGI). le député s'interroge sur :
- Les conséquences d'un changement de méthode de déduction de TVA entre l'année de référence et les années suivantes
- L'impact de ce changement lorsque le coefficient de référence a été déterminé selon certaines tolérances administratives
Question écrite n° 4084 : elle porte sur les règles de TVA pour les immeubles en stock (marchands de biens et promoteurs) et soulève trois points principaux :
- La prise en compte des loyers dans le calcul des droits à déduction de TVA
- Les règles de déduction de TVA pour les opérations mixtes combinant rénovation d'immeubles anciens et construction nouvelle
- Les modalités de déduction de la TVA sur les frais généraux, notamment en l'absence de chiffre d'affaires
Question écrite n° 4079 qui traite de l'application du taux réduit de TVA pour l'accession sociale à la propriété, spécifiquement dans le cas des logements situés à proximité des quartiers prioritaires de la politique de la ville. La question soulève deux difficultés d'application pratiques :
- Le cas des ensembles immobiliers dont certaines parties dépassent la limite des 500 mètres, notamment :
- Les dépendances bâties (parkings, garages)
- Les dépendances non bâties
- Les locaux commerciaux
- Le traitement fiscal des logements eux-mêmes lorsqu'ils sont situés partiellement au-delà de la limite des 500 mètres
Le député demande ainsi une clarification sur le taux de TVA applicable dans ces situations limites, la doctrine administrative actuelle ne couvrant que partiellement ces cas de figure.
Affaire à suivre pour l'ensemble de ces questions...