L'article 151 septies B du CGI prévoit que les plus-values constatées sur les biens immobiliers affectés à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole sont imposées après un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. Les plus-values sont donc exonérées en totalité pour les biens immobiliers acquis depuis plus de quinze ans.
Cette disposition reste cependant limitée aux seuls immeubles affectés par l'entreprise à sa propre exploitation ainsi qu'aux droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière si les immeubles sont affectés à l'exploitation de l'entreprise détentrice.
L'administration précise que pour l’application des dispositions de cet article :
- les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier (CoMoFi) sont assimilés à des éléments de l’actif ;
- les biens dont l'acquisition est visée par le I du A de l'article 1594-0 G du CGI ne sont pas considérés comme affectés à l’exploitation de l’activité. (BOI-BIC-PVMV-20-40-30)
Dans sa rédaction issue de l’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 qui a modifié les règles de la TVA applicable aux opérations immobilières, l’article 1594 0G A du CGI ne vise pas les terrains à bâtir mais, plus exactement :
les immeubles dont l’acquisition est réalisée par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
En renvoyant purement et simplement aux dispositions de l’article 1594-0 GA du CGI, l’administration fiscale autorise l’interprétation selon laquelle seuls sont visés les immeubles à raison desquels l’acquéreur, par hypothèse, assujetti à la TVA, souscrit dans l’acte l’engagement de construire.
C'est en ce sens que le juge de l'impôt s'est déjà prononcé. En effet, dans une précédente décision, la Cour a considèré que l’article 1594-0 G A-I du CGI, dans sa rédaction applicable au litige, vise les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé (CAA Douai du 11 décembre 2018, n°18DA00611)
Rappel des faits :
M. B A exerçait, à titre individuel, l’activité de carrossier automobile, pour laquelle il était imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, au sein d’un ensemble immobilier, acquis en 1995 et 1996, dont il était propriétaire avec son épouse. Pour l’exploitation de cette activité, il a ensuite créé, avec son épouse, C A, dont il était le gérant, à laquelle il a confié son fonds artisanal et l’ensemble immobilier précité, à compter du 1er avril 2017, dans le cadre d’un contrat de location-gérance.
Le 31 juillet 2018, il a cédé cet ensemble immobilier à l’établissement public foncier de Poitou-Charentes. Lors de leur déclaration des revenus de l’année 2018, M. et Mme A ont appliqué le dispositif d’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI, aboutissant à l’exonération totale de la plus-value réalisée sur ce bien.
Après une vérification de la comptabilité de l’entreprise individuelle de M. A portant sur les exercices 2017 à 2019, l’administration fiscale a remis en cause le bénéfice de cet abattement au motif que l’acte de cession mentionnait le projet de l’acquéreur de démolir les bâtiments situés sur les terrains vendus.
Les époux A ont demandé à la juridiction administrative la décharge des des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux mises à leur charge.
Le Tribunal vient de faire droit à leur demande faisant valoir que le bien cédé avait seulement vocation à être démoli et que l'exclusion ne s'appliquait que lorsque l’acte d’acquisition contenait l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens des dispositions de l’article 257-I-2-2°du CGI.
Si l’acte de cession conclu entre M. et Mme A et l’établissement public foncier Poitou-Charentes mentionnait le projet de l’acquéreur de démolir les constructions présentes sur le terrain, cet acte ne contenait aucun engagement de celui-ci d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens des dispositions du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
Dès lors, la cession n’entrait pas dans le champ d’application du I du A de l’article 1594-0 G de ce code.