L'actualité fiscale en continu
FiscalOnline
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité des entreprises
Transmission d’entreprises
Fiscalité internationale
E-fiscalité et Innovation
Fiscalité écologique
Outils fiscaux
On en parle
>Sources

L’acquéreur qui n’opte pas pour l’assujettissement des loyers à la TVA fait tomber la dispense de l’article 257 bis

Dispense de TVA

Article de la rédaction du 24 mai 2020

Crédit photo : stock.adobe.com

La Cour d’appel de Montpellier vient de rappeler que les conditions de l’article 257 bis sont d’application strictes

Pour mémoire, l’article 257 bis du CGI dispose :« Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A ».

Les deux conditions posées par ce texte sont donc les suivantes :

  • un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option,

  • une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens.

Initialement, la dispense de TVA - qui peut être soit la dispense de la TVA sur le prix de vente, soit la dispense pour le vendeur d’avoir à procéder à la régularisation par vingtièmes de la TVA initialement déduite - a été instituée en faveur des cessions ayant pour objet l’ensemble des éléments d’une entreprise ou d’une branche complète d’activité, lorsque l’acquéreur poursuivait l’exploitation.

A l’origine, le législateur visait donc le transfert d’une entreprise exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole, artisanale ou libérale.

L’administration fiscale, a étendu l’application de la dispense aux cessions d’immeubles par des bailleurs ayant soumis les baux à la TVA lorsque l’immeuble loué est cédé à un acquéreur qui poursuit ces baux en prenant lui-même l’option prévue à l’article 260 2°du CGI (Rescrit fiscal n°2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006).

Rappel des faits :

La SCI B a cédé un ensemble immobilier à usage professionnel commercial ou artisanal suivant acte authentique reçu le 1er avril 2010 par Maître X notaire.

La vente était effectuée sous le régime de la transmission universelle de patrimoine d’un bien immobilier et le bénéfice de l’exonération de TVA instaurée par l’article 257 bis du CGI.

A la suite d’un avis de vérification en date du 1er août 2013, la SCI B a fait l’objet d’une vérification de comptabilité pour la période du 01 janvier 2010 au 31 décembre 2010 aux termes de laquelle elle recevait le 08 octobre 2013 une proposition de rectification qui rejetait le bénéfice de l’exonération, maintenue par réponse aux observations du contribuable du 22 novembre 2013 et décision du directeur des finances publiques du 25 février 2014.

La SCI B, par courriers en date des 18 et 23 juillet 2014 mettait en demeure la SCI G puis les notaires d’avoir à lui régler la somme de 37 819,80 euros représentant les montants du redressement.

La SCI du B a assigné la SCI G et les notaires en réparation de ses préjudices.

Par jugement du 12 février 2016 le TGI de Montpellier a condamné la SCI G à payer à la SCI du B la somme de 37 819,80 euros et condamné in solidum les notaire, à payer à la SCI du B la somme de 37 819,80 euros.

Le 17 février 2016 les notaires ont interjeté appel total de cette décision à l’encontre de la SCI B et de la SCI G.

Les appelants demande de réformer le jugement en toute ses dispositions et contestent leur responsabilité, considérant qu’il n’ont commis aucune faute, les conditions de droit et de fait de l’application de l’article 257 bis du CGI étant réunies tant en ce qui concerne la situation de l’immeuble, dont la vacance est intervenue le jour de la vente pour que l’acquéreur puisse relouer à un locataire de son choix, qu’en ce qui concerne la qualité de redevable de la TVA de l’acquéreur, qui s’était engagé aux termes de l’acte à opter dans les délais légaux.

Ils concluent qu’il ne peut leur être opposé aucun lien de causalité, ce dernier étant imputable à l’absence d’option à la TVA dans les délais de l’acquéreur.

La Cour d’Appel de Montpellier vient de donner raison aux appelants.

La société G s’était engagée au terme de l’acte d’acquisition, pour entrer dans le champ d’application de la transmission universelle permettant l’exonération de TVA sur le prix de vente de l’immeuble, à formuler son option pour l’assujettissement des loyers à la TVA, dans les délai légaux, soit avant le 31 décembre 2010. Mais cette dernière n’a fait parvenir sa demande d’option que postérieurement à l’expiration de ce délai, excluant toute possibilité d’application des dispositions de l’article 257 bis du CGI, justifiant le maintien du redressement fiscal notifié à son vendeur, par courrier de l’administration fiscale du 25 février 2014.

Tel que l’a justement décidé le premier juge, cette inexécution de son obligation par la société G a occasionné un préjudice à la SCI B, en rendant définitif le redressement en matière de TVA et vaine toute contestation.

« Il convient en conséquence de confirmer, les condamnations prononcées par le premier juge à l’encontre de la société G. »

Par ailleurs, la Cour a jugé que les notaires n’avaient commis aucune faute dans le conseil et l’établissement de l’acte de vente, justifiant qu’ils soient déclarés responsables, ces derniers ne pouvant être tenus de la défaillance de l’acquéreur dans son engagement d’option à la TVA, qui a justifié le rejet du régime d’exonération qui devenait inapplicable. Cette formalité ne leur incombait pas, n’étant pas mandatés, s’agissant d’une obligation contractée par l’acquéreur.

source : Arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 22 mai 2020, n° 16/01365

a lire aussiTVATVA : l'inscription d'un immeuble en stock ou en immobilisation n'a pas d'incidences sur le régime de la taxation sur la margeDispense de TVACession d'un immeuble inscrit en stock et 257 bis du CGITVATVA : une maison présentant des fissures ne peut être assimilée à un terrain à bâtirDispense de TVAPas de dispense de régularisation de TVA quand l'acquisition est placée sous le régime de marchand de biensTVATVA : la circonstance que des parcelles ont été viabilisées n’a pas pour effet de leur donner un caractère bâtiDispense de TVACrédit-bail immobilier et 257 bis : nouvelles précisions complémentaires demandées