Alors que l'examen du PLF2025 vient de débuter, le gouvernement propose de recadrer le dispositif d'investissement locatif Denormandie, qui vise encourager la rénovation de logements anciens dans certaines zones. Cette position marque un revirement stratégique par rapport aux modifications récemment adoptées.
L’article 226 de la loi de finances pour 2019 a institué une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire rénové, dite « Denormandie ancien ». Codifiée sous l’article 199 novovicies du CGI, la réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans le centre-ville des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
Ces logements devaient initialement faire l’objet de travaux de réhabilitation. La Loi de Finances pour 2020 (Art. 162) a aménagé le dispositif d’investissement locatif en prévoyant que ne sont désormais éligibles que les seuls les logements qui font ou on fait l’objet de travaux d’ « amélioration » et non de « rénovation ».
Depuis cette date le dispositif a été prorogé à deux reprises :
- L’article 75 de la LF pour 2022 a prorogé le dispositif d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2023
- L'article 72 de la loi de finances pour 2024 a prolongé la réduction d’impôt du dispositif jusqu’au 31 décembre 2026.
Enfin, l'article 42 de loi du 9 avril 2024, visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, a prolongé le dispositif jusqu'au 31 décembre 2027 et l'a étendu aux investissements réalisés à compter du 11 avril 2024 dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées.
L'amendement gouvernemental propose de revenir sur ces changements dès 2025, recentrant le dispositif sur sa vocation initiale : la revitalisation des centres-villes dans les communes ayant un fort besoin de réhabilitation ou engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).
Ce retour en arrière s'appuie sur plusieurs arguments :
- D'abord, l'extension aux copropriétés dégradées, y compris en zones tendues, est jugée incohérente avec l'intention originelle du législateur.
- Ensuite, une mission interministérielle menée en 2023 a remis en question l'efficacité du dispositif, particulièrement pour répondre aux enjeux des copropriétés en difficulté.
L'amendement propose également de maintenir la date de fin du dispositif au 31 décembre 2026, comme prévu par la loi de finances pour 2024, plutôt que de la prolonger jusqu'en 2027.
Le gouvernement estime que cette échéance offre une visibilité suffisante aux investisseurs tout en respectant les principes de bonne gestion des dépenses fiscales.
Ce revirement illustre la difficulté de trouver un équilibre entre l'incitation fiscale à la rénovation urbaine et l'efficacité réelle des mesures sur le terrain. Il souligne également la volonté du gouvernement de recentrer les dispositifs fiscaux sur leurs objectifs initiaux, quitte à faire machine arrière sur des extensions récemment votées.
Affaire à suivre en séance...