Dans le cadre de la réduction d'impôt scellier et pendant toute la période couverte par l'engagement de location, le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas excéder certains plafonds fixés par décret.
La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable qui s’entend de celle mentionnée à l’article R*. 111-2 du CCH . Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes qui s’entendent de celles, réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m, mentionnées à l'article R. 353-16 du CCH et à l'article R. 331-10 du CCH. La doctrine BOFIP-Impôts précise s'agissant des annexes :
Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple). Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d'une maison individuelle ou d'un immeuble collectif.
[...]
Les emplacements de stationnement et les garages n’étant pas expressément visés à l’article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation, ils ne constituent pas des annexes et ne sont donc pas pris en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas par ailleurs des locaux à usage d’habitation.
Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles. BOI-IR-RICI-230-20-20
Rappel des faits :
Monsieur DM et Madame OM ont délivré le 13 février 2013, un mandat de gestion locative à la SARL C, Agence Etoile, pour un appartement qui a été donné en location, selon bail du 22 avril 2013. Ils exposent avoir indiqué à l’agence, louer le bien immobilier dans le cadre du dispositif Scellier.
Les services des impôts leur ont adressé, le 27 avril 2015, une proposition de rectification remettant en cause le principe de la réduction d’impôt au motif que le montant du loyer pratiqué dépassait le plafond à respecter.
M. DM et Mme OM ont assigné la SARL C, devant le TGI de Marseille qui par jugement rendu le 10 octobre 2019 a condamné la societe C à payer aux consorts M la somme de 59.849 € à titre de dommages et interêts pour préjudice materiel.
La SARL C a fait appel de la décision. Elle estime n’avoir commis aucun manquement constitutif d’une faute et rappelle qu’est prise en compte pour l’appréciation du plafond du loyer la surface habitable, à laquelle s’ajoute celle des annexes dans la limite de 8 m² et que celui-ci a été fixé en fonction de ces éléments à la somme de 840 €.
La Cour vient de confirmer la décision du TGI de Marseille
La SARL C affirme n'avoir commis aucune erreur concernant la détermination du loyer plafond pour bénéficier de réduction d'impôt Scelleir. Elle fait valoir :
- que les garages ne doivent pas être considérés comme des annexes pour le calcul du loyer plafond, selon la doctrine fiscale, car ils ne sont pas destinés à un usage d'habitation. Par conséquent, elle estime qu'elle n'avait pas à inclure un double box de garage dans le calcul de la surface habitable ;
- que les époux [M] n'ont pas respecté certaines obligations fiscales, telles que le dépôt de l'engagement de location et d'autres documents requis pour la réduction d'impôt et que l'administration a le droit de remettre en cause la réduction d'impôt uniquement en raison de ces manquements, indépendamment de toute erreur dans le montant des loyers ;
- que les demandeurs n'ont pas prouvé qu'ils auraient pu bénéficier de l'avantage fiscal pendant neuf ans, car l'avis de mise en recouvrement ne concerne qu'une somme de 6649 € en principal. Elle estime que le préjudice subi ne peut être qu'une perte de chance de bénéficier de la réduction d'impôt sur une période de trois ans.
La Cour d'appel souligne quant à elle :
- que la SARL C avait connaissance des exigences imposées par ce régime fiscal et qu’elle devait y satisfaire afin de permettre au mandataire de bénéficier de la réduction d'impôt Scellier ;
- que la SARL C devait fixer le montant du loyer en fonction des plafonds prévus par l’article 2 terdeciès de l’annexe III du CGI, dans lequel est classée la ville ;
- que la lettre portant maintien de la proposition de rectification est essentiellement motivée sur le fait que la condition de plafond de loyer n’est pas respectée et non sur la production de pièces.
Le TA de Grenoble a retenu le calcul suivant de la surface :
- Surface habitable : 55,60 m²
- Double box utilisé comme cave de rangement : 20m²
- Terrasse : 11,50 m²
Ainsi au sens du dispositif Scellier, après application des plafonds :
- Surface habitable : 55,60 m²
- Surface plafonnée des annexes : 8 m²
- Total de la surface habitable : 63,60 m²
Il a considéré que le loyer à prendre en compte pour le total de la surface habitable était de 840 € (loyer de l’appartement) + 110 € (loyer du double box), soit 950 euros, soit 14,94 € le m². Or le plafond mensuel de loyer au mètre carré étant de 13,51 €, le loyer pour l’ensemble
de la surface habitable aurait dû être inférieur à 859,24 €.
Pour la Cour :
Ces éléments permettent d’établir la faute professionnelle de l’agence immobilière qui n’a pas calculé correctement le montant du loyer au regard de la situation du bien
Elle estime que le lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué est établi et qu'il doit être indemnisé intégralement. Partant elle confirme que les consorts M ont droit à des dommages et intérêts pour un montant 59 849 € correspondant au bénéfice d’une réduction d’impôt de 6649 € pendant neuf ans.