Bercy a commenté au BOFIP-Impôts l'aménagement opéré par la loi de Finances pour 2021 (Art.14) concernant l'exonération temporaire de plus-value résultant de la cession d'immeuble ou de droits s'y rapportant réalisée directement ou indirectement en faveur de la construction de logements sociaux (Articles 150-U-II-7° et 8° du CGI).
Rappel du régime applicable :
Le législateur a mis en place deux exonérations temporaires de plus-values immobilières des particuliers en faveur des cessions de biens immobiliers réalisées au profit :
- d’un organisme en charge du logement social (Art. 150 U-II-7° du CGI) ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à construire des logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition (Art. 9 de la LF pour 2015).
- d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale ou d’un établissement public foncier en vue de la cession ultérieure des biens concernés à un organisme en charge du logement social dans un délai d’un an suivant l’acquisition, porté à trois ans lorsque la cession est réalisée par un établissement public foncier. (Art. 150 U-II-8° du CGI).
Ces deux régimes d’exonération ont été dernièrement prorogés par l'article 7 de la loi de finances pour 2023. Ces derniers s'appliquent désormais aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2023.
L’article 14 de la Loi de Finances pour 2021 a durci les conditions d’application de ces deux régimes d’exonération afin d’en réserver le bénéfice aux opérations qui aboutissent à la construction de logements sociaux.
Dans les deux situations, l’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que l’organisme HLM s’est engagé à réaliser par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire. L’exonération est totale lorsque le prorata dépasse 80 %
En pratique, l’article 14 de la loi de finances pour 2021 a modifié les conditions d’octroi de ces deux exonérations en prévoyant :
- la généralisation de l’engagement de construire même lorsque le cessionnaire directement (Art. 150-U-II-7° du CGI) ou indirectement (Art. 150-U-II-8° du CGI) est un organisme de logement social
- la fixation du délai pour construire à 10 ans (Engagement pris dans l’acte d’acquisition) dans ces deux cas
- le maintien à 4 ans de l’engagement de construire pris par les bailleurs privés
- qu'en cas de non respect de la condition de rétrocession (Art. 150-U-II-8° du CGI) dans le délai d’ un an ou de troi ans c’est la personne publique qui doit reverser au TP le montant de la plus-value exonérée
- que le manquement à l’engagement de construire et d’achever dans les délais (10 ans ou 4 ans) est sanctionné d’une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte.
- un élargissement du champ des logements sociaux visés aux logements occupés par des titulaires de contrats de location-accession et aux logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2022, l’article 107 de la loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (loi dite « 3DS ») assimile les organismes de foncier solidaire (OFS) aux organismes en charge du logement social pour l’application de l’article 150 U-II-7°-a du CGI.
Bercy vient de commenter l'ensemble de ces aménagements