Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont, à ce jour, exonérées (Art. 150 U-II-1° du CGI) .
Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 150 U-II-3° du CGI , l’exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale cédées de manière concomitante à cette dernière. Ces dépendances ont été définies par l’administration fiscale dans son instruction du 14 janvier 2004 ( BOI 8 M-1-04 fiche 2 n°30)
Jusqu’à la réforme de la TVA immobilière en mars 2010, il était admis qu' un terrain à bâtir cédé en droit d’enregistrement à un particulier pouvait être assimilé à une dépendance de la résidence principale et de ce fait être exonéré de plus-value . En revanche, lorsque le terrain (notamment terrain nu, terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeuble inachevé) était acquis en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière , il était exclu de l’exonération au titre de la dépendance immédiate et nécessaire.
Depuis la réforme de la TVA immobilière , la notion de terrain à bâtir repose sur une définition objective prenant appui sur le droit de l’urbanisme et ne fait donc plus dépendre la qualification de terrain à bâtir de l’engagement de construire de l’acquéreur .
Ainsi sont qualifiés de terrains à bâtir, au sens de l’article 257-I-2° du CGI « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisés en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-1-2 du code de l’urbanisme » .
Alors même qu'elle procédait déjà à des rectifications relativement à la notion d'assujetti, l'administration fiscale, dans ses commentaires tardifs, a fait l'impasse sur les conséquences de la réforme de la TVA immobilière en matière de plus-value immobilière.
Cette absence de prise de position officielle a conduit certains praticiens à considérer que la doctrine, non rapportée, était toujours applicable.
Si le flou juridique a prospéré jusqu'au 18 avril dernier, le doute n'est aujourd'hui plus permis :
«Les cessions de terrains à bâtir tels que définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI, qui interviennent simultanément à la cession de la résidence principale, restent soumises au régime des plus-values immobilières, y compris lorsque lesdites cessions interviennent auprès de deux acquéreurs distincts » .
«... Ainsi, lorsque le terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI ne peut s’appliquer, à l’exception des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages et, en général, de tous les terrains servant de voies d'accès à l'habitation et à ses annexes » (BOI 8 M-3-12 du 18 avril 2012, n°121 à 124).
Mais l'administration fiscale va même plus loin puisqu'elle précise que la réforme de la TVA sur les opérations immobilières :
« n’a pas pour conséquence de remettre en cause les précisions doctrinales, rappelées au paragraphe n° 122 (de l'instruction de 2012), relatives à l’exclusion des cessions de terrains à bâtir de l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI, qui doivent par conséquent s’adapter aux nouvelles règles issues de la réforme de la TVA sur les opérations immobilières» (...) «l’incidence de la réforme de la TVA sur les opérations immobilières n’emporte donc pas de conséquences, s’agissant de la cession des terrains à bâtir en matière de plus-values immobilières, au regard de l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI».
Autrement dit, l'administration considère que depuis l'origine les terrains à bâtir sont exclus de l'exonération au titre des dépendances immédiates et nécessaires.
La circonstance que l'administration ne prévoit pas, en la matière, de paragraphe «Entrée en vigueur» comme elle le fait pour les autres dispositions commentées dans cette instruction, renforce le propos opportuniste de l'administration.
Partant, l'administration fiscale se créé, en toute mauvaise foi, une autoroute pour opérer des redressements fiscaux.