En amont de leur congrès qui doit se tenir à la fin du mois à Deauville sur le thème du "Logement", les notaires de France ont formulé 13 propositions qui doivent permettre de développer l’offre de logements en France, de favoriser l’accès au logement, qu’il soit locatif ou en propriété et enfin de pérenniser son logement. C'est dans ce cadre qu'ils proposent la création d'un statut fiscal du bailleur privé.
Ce statut fiscal du bailleur prévoit :
1. Une option de taxation des revenus locatifs, nus ou meublés, dans la catégorie des revenus fonciers ou dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
Que, pour l’imposition de ses revenus locatifs, l’investisseur immobilier personne physique ou société civile, louant en nu ou en meublé de manière permanente, puisse opter soit pour la taxation au titre des revenus fonciers, soit pour la taxation au titre des BIC. Pour une société civile, l’option serait entre IR et IS, même si le bien loué est meublé. Cette réforme comportera les conséquences et adaptations principales suivantes :
- ce choix déterminera le régime de taxation de la plus-value de cession du bien loué :
- en cas d’option pour les revenus fonciers : application du régime des plus-values immobilières des particuliers ;
- en cas d’option pour les BIC : application du régime des plus-values professionnelles, calculées à partir de la valeur nette comptable (VNC), dont tous les éléments (court terme, long terme, amortissements réintégrés) devront être taxés au taux actuel de la plus-value long terme, soit 30% ;
- les seuils des régimes micro seront alignés sur le seuil micro-BIC. En cas d’option pour le micro-BIC, la détermination de la valeur nette comptable nécessaire au calcul de la plus-value professionnelle sera effectuée en appliquant un amortissement fiscal de 3% par an ;
- l’option ne sera pas ouverte aux locations meublées occasionnelles ou temporaires d’une résidence principale du contribuable, dont les revenus resteront taxables dans la catégorie des revenus fonciers, car la taxation des plus-values de cession de telles résidences ne peut relever que du régime des plus-values immobilières des particuliers.
2. Un statut du Loueur Immobilier Professionnel (LIP) :
Que le statut de loueur professionnel, actuellement limité au loueur en meublé, puisse, sur option du contribuable, être appliqué aussi au loueur de logements nus. Le seuil d’application de ce nouveau statut du « Loueur Immobilier Professionnel (LIP) » sera déterminé en cumulant toutes les recettes de location immobilière, qu’elles soient taxées en tant que revenus fonciers ou en tant que BIC.
A ce statut s’attacheraient deux conséquences qui existent actuellement :
- Les logements concernés, devenus des biens professionnels, seront exclus de l’assiette de l’IFI ;
- Le contribuable professionnel pourra imputer les déficits constatés dans la catégorie des BIC sur son revenu global (NB : les déficits fonciers bénéficient déjà d’un système d’imputation sur le revenu global que cette proposition ne modifie pas).
3. Un plafonnement des prélèvements obligatoires grevant les logements locatifs en fonction du revenu individuellement généré par chaque logement
Qu’en sus du plafonnement général de l’IFI soit institué un plafonnement spécifique des prélèvements obligatoires (taxe foncière, impôt sur les revenus, prélèvements sociaux, IFI) afférents à chaque logement loué, fixé à 75% des revenus locatifs de ce logement.
Ce statut n'est pas sans rappeler le statut de l’investisseur immobilier que le Président Mattéi avait défendu dans le cadre d'une amendement au PLF pour 2023.
Cet amendement visait à créer :
un statut de l’investisseur immobilier avec application du PFU pour les revenus fonciers en contrepartie d'un engagement de location du bien immobilier de plus d’un an, avec un encadrement des loyers et l'exigence d'un diagnostic de performance énergétique de catégorie D. Ce statut, sur option, n'ouvrirait en échange pas aux bénéfices des autres dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif, dont le régime des déficits fonciers.
En instaurant une fiscalité incitative sur les revenus fonciers assujettis à l'impôt sur le revenu et éventuellement à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), il s'agissait de récompenser les bailleurs vertueux, par opposition aux bailleurs attentistes. Cette proposition imposait le respect de critères de performance énergétique des logements, conformément à la loi « climat et résilience », et la pratique de loyers encadrés dans le cadre d'une convention conclue avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
M. Mattéi proposait également de taxer les flux des capitaux plutôt que les stocks en instaurant une taxe additionnelle sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier, dès que celle-ci dépasse deux fois le prix d'achat, notamment en zone tendue. Cette mesure allait de pair avec la suppression de l'abattement pour durée de détention.
Soulignons que si les propositions de M. Mattéi n'ont pas été retenues par le Gouvernement lors des débats sur le PLF2023, elles pourraient, de nouveau, s'inviter au collectif budgétaire 2024.
Il en est de même de la proposition de l’Unis (première organisation de professionnels de l'immobilier) visant à supprimer – pendant un temps limité - des droits de mutation à titres onéreux (DMTO) pour les primo-accédants, afin de redynamiser le marché..
Affaire à suivre...