Il ressort de la loi que, ne peuvent être admis en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value immobilière du vendeur, uniquement les frais visés à l’article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI :
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les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
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les frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
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les indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation ;
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les honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
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des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble.
Cette liste est en théorie exhaustive et tous les frais qui ne rentreraient pas dans l'une des cinq situations ne peuvent venir en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value immobilière.
En pratique, les administrations fiscales locales prennent en compte certains frais, qui sans être expressément visés par la loi, peuvent être assimilés à ceux énumérés limitativement à l'article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI.
Ainsi la question se pose pour les frais « d'état daté » et de « pré-état daté »
- l'état daté, prévu par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui constitue un document exigible préalablement à la signature de l'acte authentique de vente d'un lot en copropriété. C'est le syndic qui doit fournir « l'état daté » qui va permettre de renseigner l'acquéreur sur les charges dont il devra s’acquitter dès son entrée en jouissance. Les frais de « l'état daté » sont à la charge du vendeur. Depuis le 1er juin 2020, le tarif de l’état daté est plafonné à 380 €.
- Le « pré-état daté » qui « n'a pas d'existence ni légale, ni réglementaire» est issue de la pratique et vise avant la signature du compromis de vente à renseigner au maximum l'acquéreur sur les charges qu'il sera amené à payer dès son entrée dans le bien qu'il s'apprête à acquérir.
En toute rigueur, ces frais, qui ne sont pas expressément listés à l'article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI ni visés par la doctrine BOFIP-Impôts, ne peuvent être pris en compte pour le calcul de la plus-value.
En pratique, la fourniture de l’état daté constituant une obligation réglementaire pesant sur le syndic, les frais d'établissement de ce document que le vendeur supporte, devraient pouvoir être assimilés aux "certifications obligatoires" visés à l'article précité.
Toutefois, l'interprétation de la règle de droit par le raisonnement "a pari" (par analogie) ne permettent pas de sécuriser le vendeur et son notaire. Une modification législative serait la bienvenue.
C'est d'ailleurs le sens de la question de la députée des Français établis hors de France Mme Amélia Lakrafi qui propose :
l'ajout, à l'article 41 duovicies H, des frais justifiés supportés par les vendeurs au titre de la fourniture des modificatifs des règlements de copropriété, du pré état-daté et de l'état-daté.
En revanche, et sauf à ce que le législateur aménage l'article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI comme le propose la députée "Renaissance", les frais de « pré-état daté » qui sont issues de la pratique et non de la loi ne peuvent, selon nous et à ce jour, être pris en compte en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value immobilière du vendeur.
Soulignons que la députée avait, lors de la législature précédente, posé une question identique devenue caduque en raison de la fin de son mandat parlementaire. On ne peut que ce réjouir que la députée, réélue au printemps, ait redéposé la question.
Affaire à suivre...