Cette décision rendue en matière d'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale nous rappelle l'importance de la preuve des diligences accomplies pour vendre rapidement le bien après sa libération.
Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées en application de l'article 150 U-II-1 du CGI.
L'associé d'une société immobilière non transparente qui relève des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI, qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d'immeuble, de l'exonération prévue en matière d'habitation principale, de la même manière que s'il en avait été lui-même propriétaire. Dans cette hypothèse, l'exonération ne porte que sur :
- la fraction de l'immeuble occupé par l'associé à titre de résidence principale ;
- la quote-part revenant à cet associé.
S'agissant de la notion de "résidence principale au jour de la cession", il ressort de la jurisprudence administrative qu'un bien peut conserver sa qualité de résidence principale même si le cédant ne l'occupe plus au moment de la vente, sous une double condition : le délai d'inoccupation doit être "normal" et le cédant doit avoir fait les diligences nécessaires pour vendre rapidement.
Cette appréciation des diligences s'effectue généralement au regard de trois critères : les motifs de la cession (par exemple un déménagement professionnel), les caractéristiques de l'immeuble (qui peuvent rendre la vente plus ou moins aisée), et le contexte économique et réglementaire local.
Rappel des faits :
La SCI R, détenue à hauteur de 2% par M. B et à hauteur de 98% par sa fille majeure A, née en 1991 et déclarée à charge au titre de l'impôt sur le revenu 2014, a notamment pour objet l'acquisition, la construction, et la mise en location de tous biens immobiliers ainsi que la réalisation de travaux d'aménagement.
L'administration a effectué un examen de la situation personnelle et fiscale de M. et Mme B au titre de l'année 2014, qui a été suivi d'un contrôle sur place de la SCI portant sur la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016. A l'issue de ce contrôle, le service a remis en cause l'exonération de plus-value immobilière d'un bien acquis à La Rochelle, par la SCI, le 9 janvier 2013 et cédé le 25 août 2014. M. et Mme B ont demandé au TA de Poitiers de prononcer la décharge des impositions mis à leur charge. Suite au rejet de leur demande ils ont fait appel de la décision.
La Cour vient de rejeter la requête des époux B
Concernant l'occupation effective, les contribuables apportent des éléments classiques de preuve (taxe d'habitation, factures d'énergie, relevés bancaires) pour établir que leur fille occupait effectivement le bien comme résidence principale jusqu'à son départ pour Paris. Ces éléments n'ont pas été remis en cause par le juge.
Puis, la Cour a rappelé le principe selon lequel un bien ne perd pas sa qualité de résidence principale du seul fait que le cédant a libéré les lieux avant la vente, à condition que le délai d'inoccupation soit normal. Ce délai est apprécié au regard des diligences accomplies pour vendre, compte tenu du contexte local et des motifs de la cession.
En l'espèce, la Cour a examiné les démarches entreprises et relèvé plusieurs faiblesses dans l'argumentation des contribuables :
- l'absence de preuve des tentatives de vente sur Leboncoin
- un mandat de vente tardif (mars 2014) alors que le bien était libre depuis mai 2013
- l'absence de justification des difficultés de commercialisation
- l'absence de circonstances particulières (contexte économique, motifs personnels) justifiant un délai prolongé
La Cour a donc écarté l'exonération estimant que les contribuables ne démontraient pas avoir accompli les diligences nécessaires pour une vente rapide.
La Cour a également validé la majoration de 40% pour manquement délibéré, considérant que les contribuables ne pouvaient ignorer que le bien n'était plus la résidence principale de leur fille, notamment au vu des allocations perçues pour son logement parisien et de la qualité de professionnel de l'immobilier du père.