Nouvelle décision du juge de l'impôt sur l'appréciation du délai normal de cession d'une résidence principale. Le juge attire notre attention sur les démarches entreprises pour vendre le bien, surtout lorsque le délai dépasse un an. La décision souligne également l'importance d'une mise en vente effective et continue dès le déménagement pour bénéficier de l'exonération de plus-value sur la résidence principale.
Il est admis, lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.
Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.
Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).
En tout état de cause, lorsque le délai excède la durée normale de vente, le seul fait que l'immeuble ait été mis en vente n'est pas considéré comme de nature à justifier l'exonération de la plus-value, notamment s'il apparaît que le prix demandé ne correspond pas aux prix pratiqués sur le marché immobilier local.
Rappel des faits :
M. B a cédé le 7 juin 2017, au prix de 2,25 M€, un appartement situé à Paris (75017), acquis le 6 février 2008, qui constituait la résidence principale de la famille jusqu'à son déménagement, intervenu selon l'administration le 28 décembre 2015, dans une maison sise à Garches acquise le 5 mars 2015. Le déménagement est intevenu 17 mois avant la vente litigieuse. L'administration fiscale a remis en cause l'exonération de plus-value sur résidence principale appliquée par M. B.
Après un rejet de sa demande par le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, M. B. fait appel devant la CAA de Versailles.
M. B fait valoir :
- que l'appartement constituait sa résidence principale lors de sa mise en vente.
- que la cession est intervenue dans un délai normal, compte tenu des caractéristiques du bien (appartement de prestige de 250 m²).
- qu'il a accompli les diligences nécessaires pour vendre le bien, avec plusieurs mandats de vente accordés à différentes agences.
La Cour vient de rejetter la requête de M. B., confirmant la position de l'administration.
Pour rejeter les diligences dont se prévalait le vendeur pour mener à bien la cession la Cour a fait valoir :
- que le délai de 17 mois est considéré comme excessif dans un contexte économique normal.
- que les mandats de vente (3) produits sont soit non signés, soit expirés, soit peu probants.
- que M.B qui se prévaut, au regard des caractéristiques du bien, du fait qu'il s'agissait d'un bien de prestige ne justifie pas de difficultés particulières pour commercialiser ce bien.
- qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que le contexte économique et réglementaire local ou des motifs particuliers, personnels ou familiaux, auraient fait obstacle à la vente de ce bien dans un délai raisonnable.
Dans ces conditions, alors même que le prix demandé n'aurait pas été initialement surévalué, le requérant ne peut être regardé comme ayant accompli les diligences nécessaires pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais à compter du transfert de la résidence principale.
Par suite, M. B... ne pouvait prétendre au bénéfice de l'exonération prévue au 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts.
Délai normal de cession : La Cour confirme qu'un délai d'un an est généralement considéré comme le maximum acceptable dans un contexte économique normal.
Appréciation des diligences du contribuable : L'arrêt souligne l'importance de prouver des démarches actives et continues pour vendre le bien, notamment par des mandats de vente effectifs et des visites régulières.
Caractéristiques du bien : La Cour considère que le caractère prestigieux ou atypique d'un bien ne justifie pas automatiquement un délai de vente plus long.
Charge de la preuve : Il incombe au contribuable de démontrer les difficultés particulières de commercialisation ou les circonstances exceptionnelles justifiant un délai de vente prolongé.
Appréciation globale de la situation : La décision prend en compte l'ensemble des circonstances (achat du nouveau bien, déménagement, mise en vente effective) pour apprécier le caractère normal du délai de cession.