La juridiction administrative vient de rendre une décision en matière de taxe communale sur les cessions de terrains nus devenus constructibles (Art. 1529 du CGI) qui mérite d'être évoquée tant le contentieux devant la juridiction administrative, relatif à cette taxe, est rare. Cette décision aborde la nature des terrains visés par la taxe, le classement en zone constructible et l'exonération à raison de la cession d'un terrain classé en terrain constructible depuis plus de 18 ans.
Conformément aux dispositions de l'article 1529 du CGI, la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles (TFTC), instituée par les communes et par les EPCI compétents est exigible lors de la première cession à titre onéreux d'un terrain intervenue après son classement en terrain constructible. La taxe s'applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme (PLU) ou par un document d'urbanisme en tenant lieu (un plan d'occupation des sols POS notamment) dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.
Rappel des faits :
M. C était propriétaire d’un bien dénommé « domaine du Pouy », constitué d’un bâtiment à usage d’habitation ou « château du Pouy » et d’un terrain autour en cour et jardin. L’ensemble est composé de trois parcelles, la première cadastrée section AD 36 sur la commune d’Arbonne, la deuxième et la troisième cadastrées BH 28 et 29 sur la commune de Bidart. Les parcelles AD 36 et BH 29 supportent l’habitation.
Il a cédé, le 30 juin 2020, cette propriété constituée de trois parcelles, dont une cadastrée section BH 28 à Bidart (Pyrénées-Atlantiques).
Il a acquitté, en raison de la cession de cette parcelle, la taxe de l’article 1529 du CGI, d’un montant de 59 085 €. Par une réclamation préalable du 23 décembre 2020, il a sollicité le remboursement de cette somme en revendiquant le bénéfice de l’exonération prévue par le b du II de l’article 1529 du code général des impôts.
Sa demande a été rejetée par une décision du 2 mars 2021. Il demande au tribunal de prononcer la décharge de cette taxe.
Le Tribunal vient de rejeter la demande de M.C
Concernant les terrains entrant dans le champ d'application de la taxe
Sont assujettis à cette taxe, les terrains nus, les terrains à bâtir au sens de l'article 257-I-2-1° du CGI. En revanche, les terrains comportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis n'entrent pas dans le champ d'application de la taxe forfaitaire.
M. C soutient que la propriété qu’il a cédée le 30 juin 2020 constitue une seule unité foncière bâtie, formée par les parcelles AD 36, à Arbonne, et BH 29 à Bidart, qui supportent le château du domaine de Pouy, et la parcelle BH 28, à Bidart, qui est nue. Il estime qu'en cas de cession à un même acquéreur de plusieurs parcelles d'un seul tenant, il y a lieu d'apprécier globalement les conditions d'application de la taxe.
Pour le Tribunal, même si les trois parcelles constituent une seule unité foncière, la parcelle cadastrée BH 28 à Bidart est un terrain non construit qui ne résulte pas de la division d'une parcelle plus grande. La constructibilité de ce terrain doit être examinée indépendamment de celle des autres parcelles de l'unité foncière à laquelle il appartient. Bien que deux parcelles adjacentes à la BH 28 soient construites, cela n'implique pas que la BH 28 soit également un terrain construit. En conséquence, l'argument selon lequel la BH 28 appartient à une unité foncière qui a le caractère d'un terrain bâti est rejeté.
Concernant le classement du terrain en zone constructible
La taxe 1529 du CGI s'applique aux terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.
M. C soutient que :
la taxe n’est pas due dès lors que la constructibilité du terrain, et non son classement dans une zone urbaine ou à urbaniser, est établie depuis plus de 18 ans ; or, la parcelle BH 28 était déjà classée en zone NB dans le plan local d’urbanisme de 1990, ce qui lui conférait une constructibilité limitée mais autorisée ; la desserte en équipement de la zone située le long de la départementale n° 255 était suffisamment importante pour permettre la construction de maisons individuelles dans le respect des préconisations du POS de Bidart relatives aux zones NB ;
Le tribunal fait valoir quant à lui que selon les documents d'urbanisme de 1990 et de 2001, la parcelle était classée en zone naturelle (NB), où la construction était très limitée pour préserver son caractère rural. En 2007, le plan local d'urbanisme a classé la parcelle en zone UC, puis en zone UD à partir de 2011. Bien que la zone NB puisse recevoir des constructions à usage d'habitation individuelle sous certaines conditions, cela était limité par les conditions du règlement. Ainsi, la classification de la parcelle en zone NB ne signifie pas qu'elle est inconditionnellement constructible.
Concernant les conditions formelles attachées à l'exonération à raison de la cession d'un terrain classé en terrain constructbile de puis plus de 18 ans.
Le tribunal nous rappelle que l'exonération de la taxe forfaitaire lors de la cession d'un terrain classé comme constructible depuis plus de 18 ans est subordonée au respect de conditions de forme. Selon les dispositions du CGI (Art. 1529-IV, II-b et 317 B de l'annexe II au CGI), l'acte de cession doit préciser la nature et le fondement de l'exonération, ainsi que la justification de la date à laquelle le terrain est devenu constructible. Or, au cas particulier, M. C n'a pas fourni les documents nécessaires pour prouver que la parcelle était constructible depuis plus de 18 ans, malgré la demande de la commune. Par conséquent, M. C ne peut pas bénéficier de l'exonération de la taxe forfaitaire.