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La fiscalité latente ne peut pas être prise en compte dans l’évaluation des parts des SCI

Impôt sur la fortune

Article de la rédaction du 19 novembre 2018

Pour la Cour de Cassation il n’y a pas lieu de prendre en compte les impositions latentes invoquées sur les immeubles appartenant aux SCI pour la détermination de la valeur des parts de celles-ci (ISF)

Rappel des faits

Le 30 mars 2010, l’administration fiscale a notifié à M. et Mme Y une proposition de rectification de leur ISF au titre des années 2007 à 2009, en raison d’une sous-estimation de parts des sociétés civiles immobilières (SCI) dont ils étaient propriétaires .

Après saisine de la commission départementale de conciliation, puis rejet de leur réclamation et mise en recouvrement des impositions éludées, assorties de pénalités de retard, M. et Mme Y ont saisi le TGI aux fins de décharge .

Déboutés devant la juridiction fond et en appel (CA de Colmar, 15 décembre 2016) M. et Mme Y se sont pourvus en cassation.

M. et Mme Y faisaient valoir que la valeur vénale des titres d’une société non cotée doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date du fait générateur .

Ils estiment que pour évaluer les titres d’une SCI non cotée, différents abattements peuvent être pratiqués, en particulier pour tenir compte, selon les usages du marché, de la fiscalité latente .

Cette fiscalité latente«résulte de l’inconvénient que présente, pour l’acquéreur de titres d’une société civile immobilière, l’existence de plus-values latentes sur les immeubles qui figurent à l’actif de ladite société, dès lors qu’à concurrence desdites plus-values, lesdits immeubles ne pourront pas être amortis par l’acquéreur et que s’ils sont ensuite vendus, il sera imposé sur ces plus-values»

Cette plus-value latente invoquée par M. et Mme Y repose sur la fiction d’une cession des immeubles appartenant aux SCI.

La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi.

La cession des immeubles de chacune des SCI était en l’état purement hypothétique dès lors que l’objet de ces dernières était la gestion de leur patrimoine immobilier pour en obtenir des revenus, et de l’autre, qu’une opération de cession des parts sociales était plus probable, il n’y avait pas lieu à décote supplémentaire au titre des plus values latentes sur la cession des immeubles .

Source : Arrêt de la Cour de cassation, Chambre commerciale, du 14 novembre 2018, n° 17-15.167_

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