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Assiette de la taxe nationale sur la cession de terrains constructibles : frais pris en compte

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 26 mai 2016

Crédit photo : darknightsky - stock.adobe.com

La taxe sur les cessions à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles a été créée par la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010 et codifiée à l’article 1605 nonies du CGI.

Elle vise les cessions à titre onéreux des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un PLU ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées par application de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme.

L’assiette de la taxe est constituée par le montant égal au prix de cession diminué du prix d’acquisition stipulé dans les actes, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’institut national de la statistique et des études économiques. L’assiette de la taxe est réduite d’un dixième par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année.

Son taux est progressif : il augmente en fonction de la plus-value. Il est fixé à : 5 % de la plus-value, lorsque celle-ci est comprise entre 10 et 30 fois le prix d’acquisition, 10 % de la plus-value, lorsque celle-ci dépasse 30 fois le prix d’acquisition.

Comme le souligne Mme Annie Genevard, «Des petites communes rurales doivent reverser cette taxe, pour des montants importants, sur des cessions de terrains nus rendus constructibles, qu’elles ont acquis parfois de très longue date et dont la faible valeur d’origine correspond au prix du terrain agricole.».

C’est pourquoi le sénateur a demandé au ministre«s’il est envisageable dans le cas, relativement fréquent, où la commune a gardé la maîtrise d’ouvrage du lotissement pour la vente des parcelles et s’est acquittée de frais de viabilisation importants, que l’assiette de la taxe tienne compte du montant des frais engagés à ce titre, afin que celle-ci soit calculée sur la marge excédentaire dégagée à la fin de l’opération.»

Le gouvernement vient de répondre négativement au sénateur.

Le prix de cession retenu pour la détermination de la taxe, défini à l’article 150 VA du CGI, est réduit, sur justificatifs, du montant de la TVA acquittée e*t des frais, définis par décret,* supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession.

Ces frais sont limitativement énumérés à l’article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI.

Il s’agit exclusivement :

  • des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;

  • des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;

  • des indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation. Il en est de même de l’indemnité versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur, qui constitue par ailleurs une charge augmentative du prix ;

  • des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ;

  • des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble. Par ailleurs, aux termes du premier alinéa du II de l’article 1605 nonies du CGI, le prix d’acquisition à retenir est le prix stipulé dans l’acte ou, à défaut, la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

«Dès lors, pour la détermination de l’assiette imposable de la taxe, le prix d’acquisition ainsi déterminé ne peut être minoré ou majoré de quelconques frais. Étant rappelé que le produit de la taxe est affecté à un fonds, inscrit au budget de l’Agence de services et de paiements, qui finance des mesures en faveur de l’installation et de la transmission en agriculture, que la taxe ne s’applique que lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur vénale est supérieur à 10, et compte tenu enfin des taux modérés de la taxe, la mesure proposée dans la question n’est pas à l’ordre du jour.»

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