Le juge de l'impôt nous rappelle que la justification des travaux en matière de plus-values immobilières constitue un contentieux récurrent et que la détention d'une facture, même assortie de la mention « acquittée », ne dispense pas le contribuable de rapporter la preuve de la réalité du paiement.
Pour la détermination d'une plus-value des particuliers, le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte (l'article 150 VB-I du CGI. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale au jour du transfert diminuée, le cas échéant, de l'abattement prévu à l'article 764 bis du CGI.
Conformément à l'article 150 VB-II-4° du CGI, Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d'acquisition :
- soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;
- soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d'acquisition, à la condition que le contribuable cède l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition.
Toutefois, le texte pose deux conditions cumulatives strictes : les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et les dépenses doivent avoir été « supportées » par le vendeur.
En effet, seules les dépenses ayant fait l'objet d'un paiement effectif de la part du cédant sont retenues. La doctrine BOFIP précise :
Le II de l'article 150 VB du CGI prévoit que les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées. Les pièces justifiant des travaux ne sont toutefois fournies par le contribuable que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
Dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises qui doivent notamment comporter les mentions obligatoires prévues à l'article 289 du CGI.
C'est sur l'interprétation du terme « supportées » par le vendeur que s'est noué le litige, l'administration fiscale exigeant la preuve du décaissement effectif au-delà de la simple facturation.
Rappel des faits :
Au cas particulier, un couple de contribuables a cédé un bien immobilier le 7 juin 2019. Pour diminuer le montant de la plus-value imposable, ils ont majoré le prix d'acquisition de 85 700 € au titre de travaux réalisés. À l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a remis en cause cette déduction, estimant que la réalité du paiement des travaux n'était pas établie, et a procédé aux rectifications conséquentes en matière d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Après le rejet de leur réclamation contentieuse sur ce point, les contribuables ont saisi le TA de Strasbourg, soutenant avoir apporté la preuve du paiement par la production d'une facture de 74 516,06 € émise par une société de rénovation et par des témoignages.
- Ils estiment que la production de la facture comportant la mention manuscrite « facture acquittée le 29 août 2017 », corroborée par des attestations de l'ancien gérant de l'entreprise prestataire, suffit à démontrer le paiement. Ils invoquent également la doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20), estimant que l'administration ajoutait illégalement une condition de preuve non prévue par les textes.
Le Tribunal administratif de Strasbourg vient de rejeter la requête des époux B
- Premièrement, il rappelle qu'il appartient au contribuable de justifier qu'il a personnellement et effectivement supporté les dépenses. Le verbe « supporter » implique une diminution du patrimoine du cédant, matérialisée par un décaissement.
- Deuxièmement, il écarte la valeur probante de la facture « acquittée ». Il considère que la simple apposition de cette mention manuscrite, tout comme la production de témoignages a posteriori du gérant de l'entreprise, ne suffisent pas à établir la réalité du paiement en l'absence de justificatifs bancaires.
Enfin, le tribunal écarte le moyen tiré de la doctrine administrative. Il précise que les commentaires publiés au BOFIP n'ajoutent aucune condition à la loi mais se bornent à expliciter l'exigence légale de justification. L'administration était donc fondée à exiger des preuves de paiement tangibles.
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Pour sécuriser la déduction des travaux, la conservation des relevés de comptes contemporains des travaux est donc tout aussi impérative que la conservation des factures elles-mêmes.