L'actualité fiscale en continu
FiscalOnline
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité des entreprises
Transmission d’entreprises
Fiscalité internationale
E-fiscalité et Innovation
Fiscalité écologique
Outils fiscaux
On en parle
>Sources

Bercy commente l’exonération de plus-value immobilière en cas de cession au profit de bailleurs sociaux

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 27 avril 2016

Crédit photo :franz massard - stock.adobe.com

L’administration fiscale vient de commenter les aménagements des régimes d’exonération des plus-values immobilières codifiés sous les articles 150-U-II 7° et 8° du CGI qui ont été aménagé par l’article 32 de la LF pour 2016.

Pour mémoire

  • Aménagement communs aux exonérations codifiées aux articles 150-U-7° et 8° du CGI

Les régimes d’exonération de plus-values immobilières des particuliers en faveur du logement social codifiés aux 7° et 8° de l’article 150-U du CGI ont été prorogés d’une année supplémentaire soit jusqu’aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2016.

Par ailleurs l’article 32 prévoit que le bénéfice de ces exonérations est maintenu pour les cessions qui auront fait l’objet d’une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2016, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de cette promesse.

L’article 32 prévoit également que *ces régimes d’exonération ne s’appliquent pas dans les quartiers qui feront l’objet d’un projet de renouvellement urbain au titre du NPNRU.*Il s’agit des « quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10‑3 de la loi n° 2003‑710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ».Les députés ont en effet considéré qu’il ne serait pas souhaitable d’inciter, dans ces quartiers, à de nouvelles constructions de logements sociaux, conformément au souhait émis par le Gouvernement dans le cadre du comité interministériel à l’égalité et à la citoyenneté (CIEC) du 6 mars 2015.

Enfin, les régimes découlant des dispositions de l’article 150 U, II, 7° et 8° du CGI sont toilettés, par la suppression de la condition de cession des immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens avant le 31 décembre 2011. Cette condition était en effet, sans portée puisque les dispositifs sont ouverts aux cessions réalisées du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016 (antérieurement limité à 2015).

  • Aménagement spécifique à l’exonération codifiée à l’article 150-U-7° du CGI

Cet article prévoit que sont exonérées les cessions d’immeubles, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens, réalisées par des particuliers au profit des bailleurs sociaux suivants :

  • organisme d’habitations à loyer modéré ;

  • société d’économie mixte gérant des logements sociaux ;

  • association foncière logement (mentionnée à l’article L. 313-34 du CCH) ;

  • SCI dont cette association détient la majorité des parts pour les logements à usage locatif construits ou améliorés après le 4 janvier 1977, dans les conditions du 4° de l’article L. 351-2 du CCH ;

  • organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 du CCH ;

  • tout autre cessionnaire qui s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux mentionnés aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 dudit code qui s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux dans un délai de quatre ans et à proportion de la surface du bien sur laquelle il s’engage à les réaliser. Concernant ce dernier, rappelons que c’est l’article 9 de la loi de finances pour 2015qui a étendu l’exonération de plus-values immobilières en cas de cession à un organisme en charge du logement social à tout acquéreur prenant l’engagement de construire des logements sociaux dans un programme.

Cet aménagement a déjà été commenté au BOFIP à la faveur d’une mise à jour de la base BOFIP en date du 24 juin 2015 :

Toutefois, dans la mesure où cette cette extension du champ de l’exonération soulevait des difficultés d’application tenant :

  • à l’absence de définition des logements sociaux ;

  • à des modalités de détermination du prorata d’exonération inadaptées à la réalité des constructions ;

  • et à l’existence d’un double système d’amende…​L’article 32 a apporté un certain nombre d’aménagements :

  • en définissant les logements sociaux par référence aux 3° et 5° de l’article L. 351‑2 du Code de la construction et de l’habitation.

  • en remplaçant les termes « et à proportion de la surface du bien sur laquelle il s’engage à les réaliser.» par « à compter de la date de l’acquisition »Autrement dit l’exonération est désormais subordonnée à ce que le cessionnaire achève des logements sociaux un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Dans ce dernier cas, l’exonération sera calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

  • en supprimant la phrase :« Si le cessionnaire n’a pas obtenu, dans un délai de dix-huit mois à compter de l’acquisition du bien, l’agrément de construction, il est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte. »Cette amende était source de complexité, alors même qu’il existe une amende en cas de non-réalisation des logements sociaux dans le délai de quatre ans.

Ces aménagements s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2016. Ces aménagements ont été intégrés dans la base BOFIP-Impôt à la faveur d’une nouvelle mise à jour en date du 27 avril 2016.

a lire aussiTVALogement social : date d'appréciation des conditions de ressources et de la catégorie du ménage pour l'application du taux réduit de TVAPlus-values immobilièresBercy commente la prorogation de l'exonération d'impôt au titre de la cession d'un droit de surélévationPlus-values immobilièresPlus-value immobilière : seize mois d'inoccupation ne font pas échec à l'exonération "résidence principale"Plus-values immobilièresDes parcelles vendues comme terrain à bâtir ne peuvent être regardées comme des dépendances immédiates et nécessairesPlus-values immobilièresPlus-value immobilière : un délai d'occupation inférieur à trois mois fait échec à l'exonération résidence principalePlus-values immobilièresCession de parts de SCI : les dépenses de construction engagées par la société sont exclues du calcul de la plus-value