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Modalités d’application de la taxe communale sur la cession de terrains rendus constructibles en cas de caducité du POS

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 26 avril 2019

Le Gouvernement vient de préciser les modalités d’application de la taxe de l’article 1529 du CGI , dans le cas où une commune s’apprête à instaurer une telle taxe, à la faveur d’un PLU, en cours d’adoption, tandis que son ancien POS est devenu caduc au 27 mars 2017.

La sénatrice Maryvonne Blondin a interrogé le Gouvernement afin de savoir si sans ce cas où le RNU s’applique dans l’intervalle, quel est le document de référence qui permet de qualifier un terrain « devenu constructible ».

«Le cas de figure de terrains nus étant par exemple déjà classés constructibles au POS (et le restant aussi au PLU) semble être sujet à interprétations divergentes quant à savoir si cette taxe communale sur la cession de terrains rendus constructibles s’applique à eux également puisque sous le régime transitoire du RNU, il n’existe plus de réel zonage», précise la sénatrice du Finistère.

La présente question revient à savoir si la qualité de terrains rendus constructibles s’apprécie par rapport à l’ancien POS ou au RNU. Dans le premier cas, seuls les terrains nouvellement constructibles en raison du PLU seraient taxables. Dans le second cas, tous les terrains constructibles seraient taxables quel qu’ait été leur statut sous l’ancien POS.

Elle a donc interrogé le Gouvernement afin de faire la lumière sur ces difficultés d’interprétation.

Réponse du Ministre

Conformément aux dispositions de l’article 1529 du code général des impôts (CGI), la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles (TFTC), instituée par les communes et par les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme, est exigible lors de la première cession à titre onéreux d’un terrain intervenue après son classement en terrain constructible.

La taxe s’applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d’urbanisme (PLU) ou par un document d’urbanisme en tenant lieu (un plan d’occupation des sols – POS – notamment) dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Du fait de la caducité d’un POS, non transformé en PLU au 31 décembre 2015, ou non engagé dans une procédure de révision avant cette même date et achevée au plus tard le 27 mars 2017, le règlement national d’urbanisme (RNU) mentionné à l’article L. 111-1 du code de l’urbanisme s’applique sur le territoire communal et la taxe forfaitaire prévue à l’article 1529 du CGI cesse de s’appliquer.

Ces précisions figurent au paragraphe no 130 du BOI-RFPI-TDC-10-10-20180607 publié au Bulletin officiel des finances publiques – Impôts (BOFIP – Impôts).

Dans le cas où le terrain cédé n’était pas constructible sous l’empire du RNU, la première cession intervenue après son classement par le PLU se situe dans le champ de la taxe, que le terrain ait ou non été constructible en application du POS jusqu’à sa caducité.

En revanche, dans l’hypothèse où le terrain a été classé constructible en vertu du POS et l’est demeuré de manière continue ensuite, notamment sous l’empire du RNU, la cession intervenue après l’adoption du PLU n’est dans le champ de la taxe que si aucune cession n’est déjà intervenue depuis le classement.

La cession est toutefois susceptible d’être exonérée en application du b du II de l’article 1529 du CGI, qui prévoit que la taxe ne s’applique pas aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de dix huit ans. La date constituant le point de départ de ce délai est celle à laquelle le terrain est devenu constructible en raison de son classement par un document d’urbanisme. Lorsqu’un terrain a été continuellement constructible dans les différents documents d’urbanisme successifs et sous l’empire du RNU, il convient de retenir, pour la détermination de l’ancienneté du classement, la date de classement la plus ancienne. Dans le cas où il n’était pas constructible sous l’empire du RNU, il convient de retenir la date de classement par le PLU.

Toutefois, il est admis, à titre de mesure de tempérament, de tenir compte de la période de constructibilité continue sous l’empire du POS, et de l’existence éventuelle d’une cession durant cette période, lorsque le PLU a été adopté dans un délai d’un an à compter de la caducité du POS et qu’aucune cession n’est intervenue dans cet intervalle.

Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l’administration, au moyen d’un certificat d’urbanisme ou d’une attestation, établi par la commune ou, le cas échéant, par l’EPCI, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu depuis plus de dix-huit ans, et ce, en application du III de l’article 317 B de l’annexe II au CGI.