Cette décision sanctionne un schéma d'optimisation dans les opérations immobilières familiales : la création artificielle d'une indemnité d'éviction entre des entités liées pour réduire la plus-value imposable lors de la cession de l'immeuble. Le montage repose sur l'existence formelle d'un bail commercial entre une SCI propriétaire et une société d'exploitation ayant les mêmes associés, suivie du versement d'une indemnité d'éviction au moment de la vente.
Pour le calcul d'une plus-value immobilière des particuliers, en application des dispositions de l'article 150 VA du CGI, le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement. Ce prix de cession peut être réduit, sur justificatifs, de frais supportés par le vendeur.
Les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié (CGI, ann. III, art. 41 duovicies H). Ils s'entendent exclusivement :
- des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
- des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
- des indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation. Il en est de même de l'indemnité versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur, qui constitue par ailleurs une charge augmentative du prix (cf. I-B-1 § 40) ;
- des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
- des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.
Rappel des faits :
M. B est associé, avec sa fille et son fils, de deux structures familiales : la SCI M (propriétaire des murs) et la SARL R (exploitante du fonds). Les trois associés sont identiques dans les deux sociétés, ce qui crée une communauté d'intérêts complète entre le bailleur et le locataire.
La SCI M est propriétaire depuis le 31 octobre 2014 d'un immeuble exploité en hôtel-restaurant. Le 1er novembre 2014, elle a conclu un bail commercial avec la SARL R pour cette activité.
L'exploitation a toutefois été de très courte durée. Dès le 12 novembre 2014, soit douze jours après la conclusion du bail, l'AGE de la SARL R a donné pouvoir au gérant de procéder à la fermeture définitive de l'hôtel et au licenciement du personnel. L'assemblée du 31 mars 2015 a prononcé la liquidation anticipée de la société. Les liasses fiscales attestent une absence de chiffre d'affaires depuis le 1er janvier 2015.
Le 26 janvier 2018, la SCI M a cédé l'immeuble libre d'occupation à la SCCV T, après résiliation du bail commercial. Elle a versé à la SARL R une indemnité d'éviction de 250 000 € et a déclaré une plus-value immobilière de 335 000 €, après déduction de cette indemnité du prix de cession. L'administration a réintégré les 250 000 € dans le calcul de la plus-value.
Sa réclamation ayant été rejetée, M. B saisi le TA de Lille.
- Il soutient que la SARL R avait droit au paiement de cette indemnité en application de l'article L. 145-8 du code de commerce, malgré la cessation d'activité depuis 2015, car cette cessation avait un motif légitime : le défaut de réalisation par la SCI Milimmo des travaux de mise aux normes prescrits par un avis défavorable de la commission de sécurité du 13 septembre 2013 et l'impossibilité d'obtenir un prêt bancaire pour les financer.
- Il fait également valoir que le préjudice doit être apprécié à la date du projet de vente (2014) et non à la date de résiliation (2018). Il invoque la communauté d'intérêts comme n'étant pas un obstacle à l'obligation de verser l'indemnité. Il estime le montant de 250 000 € justifié par la perte du fonds de commerce et le coût de licenciement des salariés.
Le tribunal de Lille vient de rejeter la requête de M. B
Il a écarté la qualification d'indemnité d'éviction pour une somme de 250 000 €, estimant qu'elle ne correspondait à aucun préjudice réel pour une société dépourvue d'activité.
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Le tribunal a relevé que la société avait décidé sa fermeture définitive seulement 12 jours après la signature du bail, et qu'elle n'avait plus aucune activité réelle (CA nul) depuis près de trois ans avant la résiliation.
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L'argument du locataire reposant sur l'impossibilité de financer des travaux de mise en conformité est écarté, faute de preuves de démarches bancaires infructueuses.
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Le tribunal a par ailleurs précisé que l'article L. 145-8 du code de commerce ne pouvait être invoqué ici, car il s'agissait d'une résiliation anticipée et non d'un refus de renouvellement de bail à échéance.
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Enfin les juges ont souligné que le bailleur (la SCI) et le locataire partageaient les mêmes associés, renforçant l'idée d'une opération dépourvue de substance économique réelle.
Puisque le fonds n'était plus exploité depuis longtemps, la résiliation n'a causé aucun dommage au locataire.
En bref :
- La déductibilité de l'indemnité d'éviction est conditionnée à la preuve d'un préjudice effectif du locataire. Une indemnité versée à un locataire qui a cessé toute activité depuis près de trois ans et dont la liquidation a été prononcée ne répare aucun préjudice réel. L'indemnité doit correspondre à une réalité économique et non à un simple transfert de valeur entre entités liées.
- Communauté d'intérêts entre bailleur et locataire : lorsque la SCI propriétaire et la société locataire ont les mêmes associés, le versement d'une indemnité d'éviction fait l'objet d'un examen renforcé pour vérifier qu'il ne s'agit pas d'un transfert de valeur artificiel destiné à réduire la plus-value.
- Résiliation anticipée : l'article L. 145-8 du code de commerce, relatif au droit au renouvellement du bail, n'est pas applicable en cas de résiliation anticipée du bail commercial avant son échéance.