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Nouveau régime des plus-values immobilières : les commentaires de l'administration

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 14 janvier 2004

L’article 10 de la loi de finances pour 2004 réforme le régime d’imposition des plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’immeubles, de meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

L’administration fiscale vient de publier une instruction commentant l’article 10 de la loi de finances pour 2004 qui a profondément réformé le régime d’imposition des plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’immeubles, de meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Jusqu’à présent, les plus-values immobilières et de cessions de biens meubles réalisées par les particuliers étaient déterminées et déclarées par le vendeur lui-même sur un imprimé spécifique joint à la déclaration d’ensemble n° 2042.

Ajoutées aux revenus du contribuable, elles étaient imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon les règles de droit commun, l’année suivant la cession de l’immeuble (CGI, art. 150 A et s.).

L’article précité a simplifié le régime d’imposition des plus-values immobilières et de cession de biens meubles réalisées par les particuliers.

Le nouveau régime est codifié aux articles 150 U à 150 VH et 200 B du CGI.

La présente instruction comporte :

  • un commentaire général distinguant les cessions d’immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière et de meubles ;

  • quinze fiches ayant la même valeur juridique que le commentaire général ;- quatre annexes reproduisant un exemple chiffré et les textes applicables.

1. Champ d’application

Personnes imposables. Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur ces immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière ou de meubles sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI.

N’entrent pas, sous certaines conditions, dans le champ de l’impôt, les plus-values réalisées lors de la cession d’un immeuble par des titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale.

Un mode particulier d’imposition est prévu pour les contribuables non domiciliés fiscalement en France qui cèdent des immeubles ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Biens imposables. Trois types de biens relèvent du régime des plus-values des particuliers :

– les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;

– les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation) : le champ d’application du régime des plus-values immobilières est limité aux seules cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI. Une exception est toutefois prévue en faveur des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’impôt sur les sociétés, qui interviennent entre le 1er janvier et le 31 décembre 2004, lorsque les titres ont été acquis avant le 21 novembre 2003 ;

– les biens meubles ou les droits relatifs à ces biens : les bijoux ou objets d’art, de collection et d’antiquité qui relèvent en principe de la taxe forfaitaire prévue à l’article 150 V bis du CGI peuvent être imposés sur option selon le régime de droit commun des plus-values.

Biens exonérés. Certains biens ou droits n’entrent pas dans le champ de l’impôt :

  • sont exonérés, les immeubles qui constituent l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ; les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ; les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées ; les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ; les immeubles détenus depuis plus de 15 ans. Une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ;

  • sont exonérés, sous certaines conditions, les titres de sociétés à prépondérance immobilière qui mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale ; les titres détenus depuis plus de 15 ans ;

  • sont exonérés, les meubles meublants, les appareils ménagers et les automobiles, les biens meubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 5 000 € et ceux détenus depuis plus de 12 ans.

Opérations imposables. Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux. Aucune imposition n’est toutefois établie, lors de l’échange des titres, pour les plus-values réalisées dans le cadre d’une opération de fusion, de scission ou d’un apport de titres d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

2. Calcul de la plus-value brute

Principe. La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Prix de cession. Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte :

  • il est majoré des charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l’article 683 du CGI ; les indemnités d’assurance consécutives au sinistre partiel ou total d’un immeuble ne sont pas prises en compte ;

  • il est réduit sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession.

Prix d’acquisition. Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés :

  • charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l’article 683 du CGI ;

  • frais afférents à l’acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit ;

  • frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles (à l’exclusion des meubles et des parts). Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d’acquisition ;

  • dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition ;

  • frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme ;

  • frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles.

3. Calcul de la plus-value imposable

Abattement pour durée de détention. La plus-value brute est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière et de la deuxième pour les meubles. La plus-value brute réalisée lors de la cession d’un cheval de course ou de sport est réduite d’un abattement supplémentaire.

Moins-value. La moins-value brute n’est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives. Abattement fixe. Un abattement fixe de 1 000 € est opéré sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l’abattement pour durée de détention et des moins-values imputables. Il ne s’applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession d’un bien meuble.

4. Impôt et prélèvements sociaux

Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :

  • à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16 %. Lorsque la cession réalisée par une personne physique porte sur un peuplement forestier, l’impôt afférent à la plus-value est diminué d’un abattement de 10 € par année de détention et par hectare cédé ;

  • aux prélèvements sociaux, soit au 1er janvier 2004, un taux global de 10 %. La CSG prélevée sur les plus-values des particuliers n’ouvre pas droit à déduction du revenu imposable dès lors que les revenus concernés supportent l’impôt à un taux proportionnel.

5. Obligations déclaratives et de paiement

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé :

  • à la conservation des hypothèques lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble. Des obligations déclaratives et de paiement spécifiques sont toutefois prévues dans certaines situations très particulières (ordonnance judiciaire ; acte passé en la forme administrative ; etc.) : déclaration n° 2048 IMM ;

  • à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière ou de biens meubles : déclaration n° 2048 M. Les déclarations n° 2048 IMM et n° 2048 M sont disponibles sur le site Internet www.impots.gouv.fr

6. Entrée en vigueur

Les nouvelles dispositions s’appliquent pour l’imposition des plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues à compter du 1er janvier 2004. Les cessions intervenues en 2003 demeurent imposables selon les conditions et les modalités prévues par les articles 150 A à 150 S du CGI, dans leur rédaction en vigueur avant la promulgation de la loi de finances pour 2004. Les contribuables qui ont cédé un immeuble, un meuble ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière en 2003 restent donc tenus de souscrire une déclaration n° 2049 en mars 2004.

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