L'année 2026 s'ouvre dans un contexte législatif particulier où, faute de budget voté au 31 décembre 2025, la France fonctionne sous le régime d'une « loi spéciale ». Ce mécanisme d'urgence assure la continuité de l'État mais gèle théoriquement les dispositifs fiscaux arrivant à échéance. Pour pallier cette incertitude, l'administration fiscale vient de publier un rescrit visant à sécuriser les contribuables engagés dans des opérations d'urbanisme ou de logement social, en garantissant la survie de l'abattement exceptionnel de l'article 150 VE du CGI malgré l'absence de LF 2026.
Pour mémoire, la loi de finances pour 2021 (Art 38) a introduit à l’article 150 VE du CGI un abattement exceptionnel applicable aux plus-values immobilières réalisées sur des bâtiments déjà construits et situés dans les périmètres des opérations de revitalisation du territoire (ORT) des villes moyennes et des grandes opérations d’urbanisme (GOU) : le taux de cet abattement est de 70 %, porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux ou intermédiaires. La cession doit être précédée d’une promesse de vente antérieure au 31 décembre 2023, et doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante.
L'article 9 de la LF 2024 a révisé les modalités de l’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières prévu par l’article 150 VE du CGI afin de le rendre applicable à la cession des terrains à bâtir tels que définis à l’article 257 du même code situés dans des communes classées par arrêté dans des zones géographiques dites « tendues », qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
Le taux de l’abattement exceptionnel est fixé à 60 % pour les cessions de terrains à bâtir et à 75 % dans les périmètres des opérations d’aménagement complexes ou d’envergure nationale. Les taux sont portés à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser un logement social, comme cela est déjà prévu par l’article 150 VE concernant les plus-values de cessions intervenant dans le périmètre des opérations de revitalisation du territoire (ORT) des villes moyennes et des grandes opérations d’urbanisme (GOU).
La LF 2024 a déjà prorogé et élargi ce mécanisme aux terrains à bâtir et aux opérations d'intérêt national, mais fixait une date butoir de signature des promesses au 31 décembre 2025.
La loi spéciale du 27 décembre 2025 permet uniquement de percevoir les impôts existants et de maintenir le droit antérieur, mais ne valide aucune nouvelle prorogation de mesure fiscale.
Pour éviter un "shutdown" économique dans le secteur immobilier, le Gouvernement, comme annoncé mardi, utilise la doctrine administrative (rescrit fiscal) pour rendre l'exonération opposable à elle-même sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF.
Avec ce rescrit fiscal publié par l'administration le bénéfice de l'abattement exceptionnel est admis pour les promesses de vente signées entre le 1er janvier 2026 et la date de promulgation de la future loi de finances pour 2026. Il permet de maintenir le flux des cessions en zone tendue dès le début de l'année 2026, sans attendre le vote définitif du budget, sous réserve que les autres conditions de l'article 150 VE du CGI (délais de réalisation, construction de logements) soient respectées.