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Plus-value immobilière et résidence principale : une exonération factuelle

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 10 juin 2019

Le juge de l’impôt vient de rappeler que l’exonération de plus-value immobilière des particuliers au titre de la résidence principale implique que le contribuable puisse justifier de la réalité de l’habitation à ce titre.

Rappel des faits :

M. B a acquis le 11 avril 2008 un immeuble à usage de maison individuelle. La cession du bien, le 10 octobre 2011 a permis la réalisation d’une plus-value fixée par l’administration, en définitive, à 30 033 euros à l’issue d’un entretien avec le supérieur hiérarchique le 17 novembre 2014. M. B qui a déclaré que l’immeuble constituait sa résidence principale au jour de la cession, s’est placé sous le régime d’exonération de la plus-value prévu par les dispositions de l’article 150 U-II du CGI.

L’administration a remis en cause le bénéfice du régime d’exonération et a imposé la plus-value. M. B soutient pour sa part avoir établi sa résidence principale dans l’immeuble en litige à compter du 1er avril 2011.

M. B a fait l’objet d’un contrôle sur pièces à l’issue duquel l’administration a remis en cause le régime d’exonération sous lequel il s’était placé au motif qu’il ne constituait pas sa résidence principale au jour de la cession.

M. B a demandé au TA de Strasbourg de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales ainsi que des pénalités correspondantes auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2011 à raison d’une plus-value immobilière.

Par un jugement du 9 janvier 2018, le TA de Strasbourg a rejeté ses demandes.

M. B a fait appel de la décision.

La Cour a listé l’ensemble des indices lui ayant permis de prendre sa décision :

  • dans sa déclaration de revenus au titre de l’année 2010 déposée le 23 juin 2011, le requérant a indiqué avoir déménagé à l’adresse du bien vendu à compter du 2 avril 2011.

  • dans sa déclaration de revenus au titre de l’année 2011 déposée le 17 juin 2012, M. B s’est borné à mentionner sa nouvelle adresse au 1er janvier 2012 et une ancienne adresse jusqu’au 1er avril 2011. Il allègue toutefois avoir déménagé le 1er avril 2011 à l’adresse du bien vendu, où il aurait résidé jusqu’au 10 octobre 2011, date à laquelle il aurait emménagé à sa nouvelle adresse. Si M. B ne pouvait indiquer, dans sa déclaration de revenus déposée le 17 juin 2012, les deux déménagements réalisés les 1er avril et 10 octobre 2011 dont il se prévaut, la déclaration de revenus n° 2042 comporte cependant une zone libre permettant au contribuable de porter à la connaissance de l’administration des éléments complémentaires, champ libre que l’intéressé a d’ailleurs su utiliser au titre de l’année 2010 pour y indiquer la date de son déménagement.

  • Il a déduit des déficits fonciers au titre des années 2008, 2009, 2010 et 2011, l’immeuble étant destiné initialement à réaliser trois logements comme cela ressort de la note d’honoraires de l’architecte du 2 mars 2010. Le requérant a, à cet effet, souscrit un emprunt en 2008 pour un montant de 200 000 euros ayant pour objet l’achat immobilier et la réalisation de travaux dans une maison individuelle en vue d’un usage destiné à la résidence principale de locataires. Dans sa déclaration de revenus au titre de l’année 2011, M. B a cependant déduit des charges relatives à cet immeuble supportées postérieurement au 1er avril 2010, date à laquelle il se serait réservé la jouissance exclusive du bien d’après les mentions indiquées dans sa déclaration de revenus au titre de l’année 2010. Le contribuable ne peut dès lors se prévaloir des mentions contradictoires indiquées dans ses déclarations de revenus.

  • M. B a réalisé le 8 septembre 2011, soit cinq mois après son installation supposée dans l’immeuble, un diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité. Cet élément démontre l’intention du requérant à cette date de céder le bien, rendant peu plausible sa volonté d’établir sa résidence principale dans l’immeuble destiné initialement à un investissement locatif.

  • L’avis d’assurance du 18 mars 2010 et le rappel de paiement de la cotisation du 19 mai 2011 sont relatifs à un contrat d’assurance de propriétaire non occupant.

  • les factures d’électricité, établies sur la base d’estimations, et deux relevés effectués en avril 2009 et au jour de la résiliation du contrat le 24 octobre 2011, ne permettent pas de justifier d’une occupation effective de l’immeuble par M. B… d’avril à octobre 2011, la réalisation de travaux au cours des années antérieures ayant nécessairement engendré des consommations électriques.

  • Quant aux consommations d’eau, la facture du 16 septembre 2011 ne mentionne aucune consommation du 9 janvier au 25 mai 2011 tout comme la facture de résiliation du 21 novembre 2011. Si M. B… se prévaut d’un incident de facturation en octobre 2010, les éléments produits n’établissent pas la réalité d’un défaut des compteurs au cours de l’année 2011. L’intéressé ne produit d’ailleurs aucun courrier qu’il aurait adressé à la commune pour signaler des consommations. La facture du 18 juin 2012 adressée à l’acheteur de l’immeuble, qui mentionne un changement de compteur au 15 décembre 2011, ne justifie pas à elle-seule du caractère défectueux du compteur en 2011, d’autres motifs ayant pu conduire la commune à modifier ses installations. Eu égard à l’ensemble des éléments de fait qui précèdent, il n’est pas établi que l’immeuble était, au jour de la cession, occupée de manière effective et habituelle par le contribuable et constituait ainsi sa résidence principale à la date de sa cession.

Par suite, c’est à bon droit que l’administration a remis en cause le régime d’exonération sous lequel s’était placé M. B.

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