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Plus-value immobilière : suppression du COS et mise en oeuvre de l'abattement de 25%

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 29 avril 2014

Crédit photo : Jérôme Rommé - stock.adobe.com

Un député interroge le gouvernement relativement aux conséquences de la suppression du COS par la Loi Alur sur le mécanisme de l’abattement de 25% dont la prolongation jusqu’au 31 décembre 2016 est soumise à l’engagement de l’acquéreur de démolir les constructions existantes et de reconstruire des locaux d’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de celle autorisée par le COS dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte.

Pour les plus-values immobilières * réalisées au titre de la cession de locaux d’habitation ou de droits s’y rapportant, intervenant *entre le 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable pour la détermination de l’assiette nette imposable, par suite du nouvel abattement pour durée de détention.

Cette disposition, est issue d’une mise à jour de la base BOFIP en date des 9 et 10 août BOI-RFPI-PVI-20-20-20140109, n°270

L’article 27 de la Loi de Finances pour 2014 a légalisé cette doctrine.

Le législateur a même prolongé, sous conditions, la mise en oeuvre de cet abattement de 25%

  • aux plus-values réalisées au titre des cessions portant sur des biens immobiliers situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définie à l’article 232 du CGI, intervenant entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014 et,

  • aux plus-values réalisées au titre des mêmes cessions intervenant entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 à la condition qu’une promesse de vente ait acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2014.

Cette prolongation de l’application de l’abattement de 25% est subordonnée à la condition que le cessionnaire s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever des locaux destinés à l’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90% de celle autorisée par le coefficient d’occupation des sols (COS) applicable, dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition.

Cette mesure, souligne le député UMP Jean-Claude Bouchet, « n’a été, à ce jour, ni codifiée au CGI ni commentée par l’administration fiscale. »

« Or la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite « loi ALUR » a supprimé le COS que toutes les communes n’avaient cependant pas fixé »

Dans cette situation le député du Vaucluse a demandé au ministre de l’économie, du redressement productif et du numérique

« si cette suppression n’emporte pas la caducité de la condition particulière tenant à une surface de plancher minimale et si, le cas échéant, l’administration va y renoncer. À l’inverse il lui demande s’il entend saisir le Parlement pour la fixation urgente d’une règle de substitution. En pratique et dans cette attente de l’intervention du législateur, il insiste sur la nécessité de voir précisés, en vue des cessions prochaines éligibles à cet abattement, les critères à retenir.

  • Ainsi devra-t-on considérer les règles du PLU (hauteur, gabarit, volume, emprise au sol, implantation par rapport aux limites séparatives) permettant de définir une constructibilité maximale ?

  • Ou devrait-on plutôt ou alternativement retenir la surface de plancher autorisée par le permis de construire ?»

Une très bonne question dont on attend, la réponse avec impatience.

Affaire à suivre…​

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