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Plus-values immobilières et terrains à bâtir : les propositions du député Goldberg

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 19 février 2016

Crédit photo : fotoXS - stock.adobe.com

La Commission des affaires économiques a par le biais de son rapporteur déposé à l’Assemblée Nationale un rapport d’information sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement.

Rappelons que c’est le même député de Seine-Saint-Denis qui avait dans le cadre du PLF 2016 fait adopté en Commission un amendement (rejeté par le gouvernement) proposant de reconduire l’abattement de 30% et de le transformer en un abattement dégressif sur 3 ans, à 50 % pour 2016, 30 % pour 2017 et à 15 % pour 2018.

Afin que le système fiscal incite pleinement à la vente de terrains constructibles M. Goldberd préconise une hausse de la taxation du stock compensée par une baisse de la taxation des flux.

Le rapporteur propose aujourd’hui que le taux d’imposition des plus-values immobilières résultant de la cession d’un terrain à bâtir, actuellement de 19 %, diminue progressivement.

Il propose également de supprimer définitivement les abattements pour durée de détention.

«Seul un abattement correspondant au taux d’inflation, défini par décret, serait maintenu afin de respecter la jurisprudence du Conseil constitutionnel» précise le député.

«Un tel abattement, fondé sur la seule inflation, s’appliquerait à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux alors que le régime d’abattement actuel, issu de la loi de finances pour 2015, distingue les deux impositions sans aucune raison apparente.»

Généralisation des mécanismes d’exonération ou de report d’imposition en cas de réinvestissement dans la construction de logements

Il ressort des dispositions de l’article 150-U-II-4° du CGI que les plus-values immobilières réalisées à la suite d’une cession d’immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique (DUP) en vue d’une expropriation a été prononcée sont exonérées, « à condition qu’il soit procédé au remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l’indemnité ».

«Selon les aménageurs publics auditionnés par la mission, cette *exonération fiscale est particulièrement efficac*e pour inciter des propriétaires à céder à l’amiable un terrain constructible avant même que l’expropriation en elle-même ne soit engagée.

Cette « carotte » fiscale, permet d’accélérer la cession sans attendre que toute la procédure de l’expropriation (le « bâton ») aille à son terme. La déclaration d’utilité publique, prononcée par le préfet, reste toutefois longue à obtenir.

C’est la raison pour laquelle votre rapporteur estime que cette exonération pourrait être élargie à tous les cas d’acquisition de foncier par la puissance publique dans le cadre d’un projet d’intérêt général, sans qu’une DUP soit nécessaire et sans que ces terrains soient systématiquement rétrocédés pour y construire uniquement des logements sociaux, comme le prévoit déjà le 8° du II du même article.

Dans le même esprit, afin que les propriétaires soient pleinement incités à vendre leur terrain tout en continuant à participer au financement de la construction de logements, un mécanisme de report d’imposition de la plus-value immobilière pourrait être mis en place lorsque le produit de cette plus-value est intégralement réinvesti dans la construction de logements dans un délai de douze mois, y compris lorsque la construction a lieu sur le terrain qu’il vient de vendre. Un tel mécanisme permettrait que le vendeur ait un intéressement au projet.»

En contrepartie de cette baisse de la fiscalité sur les plus-values, le rapport préconise le maintien d’une hausse de la la taxe foncière fondée sur la valeur vénale des terrains constructibles et non plus sur leur valeur locative.

Réformer dans le cadre d’une loi de programmation relative à la fiscalité des terrains à bâtir

Le rapporteur estime que ces mesures fiscales ne peuvent pas être adoptées et mises en œuvre à l’occasion d’un projet de loi de finances annuel classique.

Selon lui, la réforme fiscale globale de l’imposition du foncier doit faire l’objet d’une loi fiscale spécifique, indépendante de la loi de finances annuelle, et dont les dispositions seront pluriannuelles.

La ministre du logement, Mme Emmanuelle Cosse, doit être auditionnée par la commission Commission des affaires économiques au mois de mars. A cette occasion tous ces sujets devraient être abordés.

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