Le Gouvernement vient de confirmer dans une réponse ministérielle une position que l'administration avait déjà exprimée dans ses commentaires au BOFIP-Impôts (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 860) et que nous avions analysée dans nos colonnes : le montage consistant pour un donataire à acquérir un terrain à bâtir puis à y faire construire sa résidence principale n'entre pas dans le champ de l'exonération temporaire des dons familiaux de sommes d'argent prévue à l'article 790 A bis du CGI, issu de l'article 71 de la loi de finances pour 2025.
Le dispositif, applicable aux dons consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, permet d'exonérer de DMTG les dons de sommes d'argent effectués en ligne directe descendante ou, à défaut de descendance, au profit de neveux et nièces, dans la double limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire tous donateurs confondus.
L'exonération est subordonnée à l'affectation des sommes données, dans un délai de six mois suivant le versement, soit à l'acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement destiné à devenir la résidence principale du donataire, soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans son habitation principale.
Le bien acquis ou rénové doit ensuite être conservé pendant cinq ans en qualité de résidence principale ou être affecté à la location à usage d'habitation principale du locataire, la location intrafamiliale étant toutefois exclue.
La question posée par la députée Graziella Melchior portait sur un cas de figure extrêmement fréquent dans les territoires ruraux et périurbains : celui d'un jeune ménage qui, aidé financièrement par ses parents, accède à la propriété non pas en acquérant un logement neuf « clé en main » ou en VEFA, mais en achetant un terrain nu sur lequel il fait ensuite construire sa maison dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d'un contrat de maîtrise d'œuvre.
La ministre de l'économie et des finances vient de confirmer que l'abattement ne s'appliquait pas dans cette situation.
Elle rappelle que l'exonération est strictement subordonnée à l'acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Dans le cadre d'une VEFA, l'acquéreur achète un bien dont la maîtrise d'ouvrage est assurée par le promoteur, ce qui permet de qualifier l'opération d'acquisition immobilière au sens fiscal. À l'inverse, dans le cadre de l'achat d'un terrain suivi d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d'un contrat de maîtrise d'œuvre, le contribuable propriétaire du terrain conserve la qualité de maître d'ouvrage et commande la réalisation de l'ouvrage.
Pour justifier cette exclusion, le ministre s'appuie sur une analogie avec le régime de la TVA immobilière et le dispositif « Pinel », rappelant que le législateur a toujours distingué fiscalement l'acquisition d'un logement neuf de la construction d'un logement par le contribuable lui-même.
En conséquence, les sommes reçues par donation ne peuvent bénéficier de l'abattement si elles servent à financer l'achat d'un terrain nu, quand bien même celui-ci serait immédiatement suivi d'une construction destinée à la résidence principale du donataire. Cette position confirme les commentaires publiés au BOFIP, précisant que l'achat de terrain à bâtir n'est pas visé par le dispositif.