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Taxe communale sur la cession de terrains constructibles et démembrement de propriété : attention à l'abus de droit

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 13 mars 2016

Crédit photo : FellowNeko - stock.adobe.com

L’article 26 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, complété par l’article 19 de la loi de finances rectificative pour 2006, autorise les communes, pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2007, à instituer une taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles.

Codifiée à l’article 1529 du CGI, cette taxe sur le gain réalisé par le propriétaire du fait du classement de son terrain, par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible, est déterminée forfaitairement.

La taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible.

L’administration fiscale prévoit que«seules les cessions de terrains sont soumises à la taxe forfaitaire. Les cessions de droits relatifs à un terrain (nue-propriété, usufruit), de droits sociaux ou de parts sociales n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe.»BOI-RFPI-TDC-10-10-20140317

Le député de la Drôme a interrogé le gouvernement relativement à cette situation soulignant que« l’article 1529 du code général des impôts relatif à cette taxe *ne prévoit pas son versement quand il y a cession simultanée de droits immobiliers afférents à des terrains détenus en usufruit et en nue-propriété par des vendeurs différents.

Ainsi, une commune peut se trouver privée de la taxe forfaitaire communale versée lors de cessions de terrains devenus constructibles même lorsque les droits de propriétés démembrés sont cédés en conjointement à un même acquéreur, en exonération donc de ladite taxe.»

En réponse le gouvernement souligne :« à la lettre des dispositions légales prévues au I de l’article 1529 précité du CGI, cette taxe, due par le cédant, s’applique aux seules cessions à titre onéreux portant sur des terrains nus. Par suite, les cessions de droits démembrés relatifs à un terrain nu, comme l’usufruit ou la nue-propriété, n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe.

Cela étant, et sans exclure par ailleurs une évolution législative, s’il s’avère que la cession d’un terrain, normalement soumise à la taxe, a été effectuée en démembrement de propriété par le cédant au profit d’un même acquéreur dans un but exclusivement fiscal afin d’échapper à l’imposition due, notamment en cas de cession à bref délai de la nue-propriété, puis de l’usufruit, l’administration serait en droit, sous réserve de l’examen circonstancié du cas d’espèce, de mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal, prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, afin de restituer la véritable nature de cette cession et de la soumettre à la taxe.»

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