Le juge de l'impôt nous rappelle que si l'assimilation d'un immeuble bâti à un terrain à bâtir est possible avec les conséquences en matière de TVA sur marge et de droits d'enregistrement, il faut apporter la preuve tangible que l'état dudit immeuble le rend impropre à un quelconque usage.
Au sens de l'article 257-I-2 du CGI, Sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme.
Pour la doctrine BOFIP-Impôt BOI-TVA-IMM-10-10-10-20
Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d'ores et déjà des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol », qu'il s'agisse d'immeubles neufs ou d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans.
[...]
A cet effet, toutefois, on ne doit entendre par immeuble bâti qu'une construction qui se trouve en état d'être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu'il soit nécessaire à cette fin d'y réaliser un immeuble neuf au sens de la définition exposée au 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l'acquéreur.
En sens inverse, dès lors qu'il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l'état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..).
Par ailleurs Il résulte des dispositions de l’article 268 du CGI (TVA sur marge), lues à la lumière de celles de la directive TVA, que les règles de calcul dérogatoires de la TVA qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti.
Rappel des faits :
L'EURL X a été créée le 29 octobre 2013 pour exercer une activité d’achats, de vente et de viabilisation de terrains. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 29 octobre 2013 au 31 décembre 2016, étendue jusqu’au 31 juillet 2017 en matière de TVA. Par une proposition de rectification du 15 décembre 2017, le service a procédé à plusieurs rehaussements tant en matière d’impôt sur les sociétés, ceux-ci ayant été acceptés par le contribuable, qu’en matière de TVA, pour laquelle les observations présentées par la société en réponse ont donné lieu à une réduction des droits de TVA rappelés. Une cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés a été mise en recouvrement, en droits et majorations, pour un montant de 13 345 €, que l’EURL requérante n’a pas contestée dans sa réclamation préalable du 30 avril 2018. Des droits supplémentaires de TVA ont été mis en recouvrement, le 30 mars 2018, pour un montant de 62 634 €, en droits et majorations.
L’administration a rejeté la réclamation préalable formée pour contester ces rappels de TVA par une décision du 28 novembre 2018.
L'EURL X a demandé au TA de Besançon de prononcer la décharge des droits supplémentaires de TVA réclamés au titre de la période du 29 octobre 2013 au 31 décembre 2016. Par un jugement du 26 janvier 2021, le TA de Besançon a rejeté sa demande.
La société X a fait appel du jugement.
Le litige portait notamment sur le régime de TVA applicable à la vente d'un terrain supportant une ferme à rénover. La société estimait que le régime de la marge s'appliquait à la vente d'un terrain acquis supportant une immeuble impropre à l’usage d’habitation et devant donc être assimilé à un terrain à bâtir. l’administration fiscale a relevé que le terrain acquis supportaient une ferme à rénover, qui a été démolie postérieurement à l’acquisition, et en a déduit par suite l’absence d’identité juridique entre le terrain acquis bâti et les terrains revendus à bâtir.
La Cour vient de rejeter l'appel de l'EURL X.
La Cour souligne que le bénéfice du régime de taxation à la marge n’est pas uniquement conditionné au fait que l’acquisition par le cédant n’ait pas ouvert droit à déduction de la TVA. Par suite, l’administration pouvait lui opposer l’absence d’identité juridique entre les biens vendus et le bien acquis.
En deuxième lieu, s’il résulte de ce qui a été dit précédemment que si l’administration fiscale ne pouvait pas légalement opposer à l’Eurl Ankaro la division parcellaire intervenue entre le moment de l’acquisition des terrains et celui de leur revente comme terrains à bâtir, elle pouvait en revanche lui opposer l’absence d’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu, sans ajouter une condition qui n’aurait pas été prévue par la loi. La société requérante ne saurait à cet égard utilement soutenir que l’administration lui aurait fait application d’une doctrine administrative illégale.
L'EURL X se prévalait du fait qu'en définitive le bien acquis devait être assimilé à un terrain à bâtir car :
- la ferme ne servait plus d’habitation depuis 2004 ;
- les réseaux avaient été cassés ;
- le bâtiment menaçait de s’écrouler.
La Cour a estimé que la société ne pouvait en apporter la preuve par la seule production d’attestations insuffisamment circonstanciées d’un ancien maire de la commune et du particulier qui lui a vendu ce bien, d'autant plus que l’administration avait indiqué, dans sa décision de rejet de la réclamation préalable, que l'acquisition réalisée le 5 avril 2014 portait sur des parcelles constituées par une ferme à rénover et le terrain autour.
Dans ces conditions, il n’est pas établi que le terrain en litige n’était pas un terrain bâti à la date de son acquisition par l’Eurl Ankaro, ni, par conséquence, que la démolition de la ferme n’avait pas modifié son identité juridique entre son acquisition et sa revente.
Par suite, c’est à bon droit que l’administration fiscale a refusé l’application du régime de la taxation sur la marge aux opérations de cessions de terrains à bâtir réalisées par la requérante.