La juridiction administrative vient de rendre une décision intéressante apportant des précisions sur la notion de "démarches actives de commercialisation foncière" dont la mise en oeuvre est susceptible de caractériser une activité économique au titre d’une vente immobilière.
Rappel des faits :
La SCI E a acquis le 27 février 2014, au prix de 46 000 €, une construction à usage de remise pour laquelle les précédents propriétaires avaient obtenu le 4 septembre 2012 un permis de construire autorisant sa fransformation en habitation, en créant une surface de plancher de 134 mètres carrés. Après avoir achevé le 20 mai 2015 les travaux de surélévation et de changement d’affectation en habitation, la SCI E a cédé l’immeuble le 22 mai 2015 au prix de 190 000 €.
A la suite d’un contrôle sur place qui s’est déroulé du 28 juin au 24 juillet 2018, la SCI E, constituée entre deux associés détenant chacun 50 % du capital de 200 €, a été assujettie à des rappels de TVA à raison de la cession, le 22 mai 2015, d’une maison d’habitation.
L’administration ayant maintenu son redressement la SCI E a demandé au Tribunal Administratif de Montpellier la décharge de la TVA à laquelle elle a été assujettie au titre de la vente susvisée.
Pour mémoire, depuis la réforme de la TVA immobilière opérée en 2011 pour qu’une vente soit assujettie de plein droit à la TVA deux conditions doivent être réunies :
- le vendeur doit être un assujetti agissant en tant que tel ;
- la vente doit porter sur un immeuble neuf (Au sens de l’article 257-I-2 du CGI ou un terrain à bâtir (La vente d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ou/et d’un terrain non bâtir est en principe exonérée de TVA sauf option).
Au cas particulier, le contentieux ne portait pas sur la nature du bien vendu ou plus exactement sur le caractère neuf ou ancien du bien vendu.
Rappelons toutefois que l’article 257-I-2 du CGI défini les immeubles neufs comme des :
immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :
a) Soit la majorité des fondations ;
b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux.
Dans l’espèce soumise au juge administratif, nous savons seulement qu’un permis de construire avait été déposé pour la réalisation de travaux de transformation d’un bien en habitation avec la création d’une surface de plancher de 134 m2 et de travaux de surélévation.
Quoiqu’il en soit, on postulera que les travaux ont conduit à la production d’un immeuble neuf.
En revanche le contentieux portait sur la qualité d’assujetti de la SCI venderesse
En principe, dans le cadre d’une vente immobilière l’administration doit opérer en suivant une double démarche :
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elle doit vérifier si le vendeur est un assujetti à la TVA ;
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en cas de réponse positive elle doit vérifier si le vendeur agit en tant qu’assujetti au titre de l’opération.
L’administration a toutefois prévu des tempéraments. En effet, si un assujetti est présumé agir en tant que tel, toutes les opérations réalisées par un assujetti ne constituent pas obligatoirement une activité économique au sens de l’article 256 du CGI. Ainsi, un assujetti peut renverser la présomption qui pèse sur lui en apportant la preuve que l’opération contestée s’inscrit dans une pure démarche patrimoniale. L’assujetti peut ainsi se prévaloir du fait que la vente vise seulement à mieux tirer parti d’un bien devenu étranger à son activité économique (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, n°80).
De même, un particulier ou une SCI qui bénéficie d’une présomption de non assujettissement peut être considéré comme un assujetti s’il entre dans une démarche active de commercialisation foncière, acquérant les biens en dehors d’une pure démarche patrimoniale ou mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels. Ainsi le fait de confier la vente d’un terrain à un notaire ou une agence rémunérés uniquement par une commission payable par l’acquéreur ne constitue pas une démarche active de commercialisation, alors que le fait d’engager des moyens propres (tels que l’ouverture d’un bureau de vente ou des commissions garanties versées à un agent mandaté) tend à révéler une approche professionnelle concurrentielle. (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, n°80)
Pour renverser la charge de la preuve on utilisera la méthode du faisceau d’indices comme en matière de qualification d’opérations de marchand de biens.
Récemment, le Conseil d’Etat est même allé plus loin en assujetissant à la TVA les ventes (18) de parcelles de terrain à bâtir réalisées par un particulier en se fondant sur un seul élément à savoir l’importance des travaux d’aménagement des parcelles, eu égard à leur coût (les travaux de viabilisation représentaient plus de 40 % du prix de vente des parcelles) - Arrêt du Conseil d’Etat du 9 juin 2020, n°432596
Cet indice (importance du coût des travaux de viabilisation par rapport au prix de vente) a été réutilisé récemment mais cette fois-ci dans le cadre d’un faisceau d’indices plus large (Arrêt de la CAA de Bordeaux du 17 décembre 2021, 19BX03783)
En l’espèce, il ressort des éléments communiqués par le Cabinet Maurel & associés représentant la société demanderesse, que cette dernière n’était pas déjà assujettie à la TVA et que ses associés étaient des artisans.
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Par le biais de son avocat, la SCI E a fait fait valoir :
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qu’elle avait acquis l’immeuble pour son usage privé ;
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qu’elle a vendu ce bien faute de moyens financiers, alors qu’elle voulait réaliser une opération patrimoniale ;
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qu’elle n’avait aucune intention spéculative ;
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qu’aucun moyen de commercialisation n’a été mis en œuvre ;
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qu’aucune publicité ni aucun démarchage n 'ont été effectués pour la mise en vente du bien ;
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Pierre Houlès du Cabinet Maurel & associés nous a également précisé qu’il avait été réalisé une estimation locative de la maison d’habitation après travaux auprès d’une agence immobilière dans le but de la louer.
Pour autant, l’administration a considéré que la cession du bien immobilier objet du litige avait été réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, au sens de l’article 256 du CGI
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Pour ce faire l’administration s’est prévalue :
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du fait que la vente est intervenue deux jours après l’achèvement des travaux ;
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du fait que la vente a fait l’objet d’une annonce immobilière ;
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et du fait que le montant des travaux (134.076,76 €) représentait plus de 70% du prix de vente du bien vendu.
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Il semble que l’administration ait notamment, au cas particulier, voulu suivre la voie ouverte par le Conseil d’Etat (Arrêt précité) faisant du ratio coût des travaux/prix de vente un indice déterminant de la qualité d’assujetti.
Rappelons que le Conseil d’Etat, dans cette affaire, avait jugé que la vente, par une personne physique, de terrains à bâtir est soumise à la TVA lorsqu’elle procède, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en oeuvre de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services.
Ainsi l’administration semblait considérer que les travaux portant sur un immeuble bâti participait de démarches actives de commercialisation.
Le juge administratif n’a pas suivi l’administration fiscale
Pour le juge, la SCI E n’a mis en œuvre aucun moyen de commercialisation de type professionnel et partant ne peut être regardée comme ayant exercé une activité économique en procédant à la cession de l’immeuble en cause.
On ne peut que ce réjouir de cette décision conforme à la doctrine fiscale