Le juge de l'impôt nous rappelle que faute pour l'administration de démontrer que les parcelles dont sont issus les lots cédés au cours des années en litige, ont été acquises par une SCI, non dans le cadre de son activité de construction-vente conformément à son objet social, mais dans l’intention de les diviser en lots, la société ne peut être assujettie à l'impôt sur les sociétés.
Conformément aux dispositions de l’article 206-2, al.1, du CGI les sociétés civiles relèvent de plein droit de l’impôt sur les sociétés, quelle que soit leur forme, lorsqu’elles se livrent à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 du CGI et 35 du CGI.
Tel est le cas des opérations de division d’une propriété foncière en lots dès lors que l’intention spéculative dudit est constituée lors de l’acquisition du terrain (Art. 35-I-3° du CGI) Il en est ainsi lorsque, dès son acquisition, le terrain a été acquis par le contribuable avec l’intention de le vendre après avoir procédé à sa division en lots.
Tel est également le cas des opérations de construction d’immeubles en vue de la vente (A l'exception des sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles conformément à l'article 239 ter-I du CGI). Par suite, les sociétés civiles qui procèdent à ces dernières opérations sont, en principe, obligatoirement soumises à l’impôt sur les sociétés.
Pour qu'une société civile soit considérée comme exerçant en fait la profession de « lotisseur », il est indispensable que les opérations d'achat et de revente présentent un caractère habituel et que l'intention de revendre soit au moins présumée au moment de l'achat.
Rappel des faits :
La SCI M détenue à hauteur de 50 % par M. B qui en assurait la gérance a été créée le 10 décembre 1999 en vue d’acquérir diverses parcelles de terres situées sur le territoire de la commune de Grazac et d’y construire tout ensemble immobilier en vue de sa vente en totalité ou par fraction, et toutes opérations mobilières ou immobilières se rapportant directement ou indirectement à cet objet, ainsi qu’il ressort de l’article 2 de ses statuts. Le 24 décembre 1999, elle a acquis des parcelles de M. B, sur le territoire de la commune de Grazac. Elle a ensuite, entre 2004 et 2015, acquis d’autres parcelles auprès de différents propriétaires, qu’elle a ultérieurement viabilisées et divisées en lots, après avoir obtenu, de la commune de Grazac, une autorisation de lotir le 12 octobre 2007. La SCI M a procédé à la cession de deux lots en 2015, six lots en 2016 et trois lots en 2017 qu'elle a imposé en BIC.
La SCI M a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, puis d’un contrôle sur pièces au titre de l’année 2017. A l’issue de ces contrôles, l’administration a estimé qu’elle était imposable à l’impôt sur les sociétés et lui a notifié des rehaussements de ses bases imposables à cet impôt correspondant aux BIC réalisés. L’administration a ensuite rehaussé les revenus de M. B à raison des revenus distribués correspondant aux profits inscrits au crédit de son compte-courant d’associé dans les écritures de la société M.
Le vérificateur a constaté que la SCI M se livrait, en réalité, à l’exercice d’une unique activité de lotisseur et non à des opérations de construction d’immeubles en vue de leur revente.
Le requérant, qui ne le conteste pas, ne revendique pas pour la société le bénéfice de l’exemption d’impôt sur les sociétés prévue par l’article 239 ter du CGI. Il soutient, en revanche, que les terrains n’ont pas été acquis, à l’origine, dans l’intention de les diviser en lots mais dans le cadre de son activité de construction-vente, de sorte que l’intention spéculative de la société lors de l’acquisition des terrains divisés ultérieurement en lots n’est pas constituée.
La SCI M a demandé au TA de Toulouse de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie. Par une seconde requête, M. a demandé au tribunal de prononcer la déchargedes cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti. Par un jugement du 19 octobre 2021, le tribunal administratif de Toulouse a déchargé la société M des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie et M. B des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre.
Le ministre a fait appel du jugement.
Il fait valoir que si les terrains acquis par la société M n’étaient pas, lors de leur acquisition, destinés à être lotis, ils étaient cependant destinés à la réalisation d’une opération entrant dans les prévisions de l’article 35 du CGI, la substitution d’une activité de lotissement à une activité de construction-vente demeurant sans incidence sur le régime fiscal applicable.
La Cour vient de rejeter la demande du ministre confirmant la décharge des impositions.
La société intimée soutient cependant, sans être sérieusement contredite, que les parcelles dont sont issus les onze lots cédés au cours des années en litige, sur un total de cinquante-deux lots, n’ont pas été acquises, à l’origine, dans l’intention de les diviser en lots mais dans le cadre de son activité de construction-vente, conformément à son objet social.
Par suite, le ministre de l’économie, des finances n’est pas fondé à soutenir que les bénéfices tirés de la cession, en 2015, 2016 et 2017, de lots issus de la division de parcelles acquises à des dates qu’il ne précise d’ailleurs pas, relèvent du champ d’application des dispositions du 3° du I de l’article 35 du code général des impôts et, en conséquence, devaient être assujettis à l’impôt sur les sociétés sur ce fondement.