Une société civile donnant habituellement en location des locaux meublés doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du CGI et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés par application de l’article 206-2 du même code. Si la location de biens ou immeubles nus ne constitue pas, par nature, un acte de commerce, une telle opération peut, toutefois, revêtir un caractère commercial lorsqu’il résulte des circonstances particulières de l’espèce que la location consentie a pour effet d’entraîner une participation indirecte du bailleur à la gestion ou aux résultats d’une entreprise commerciale exploitée par le preneur
Rappel des faits :
La SCI F qui a pour objet social la location de terrains et d’autres biens immobiliers a fait l’objet d’une vérification de comptabilité du 25 mai au 31 juillet 2018, portant sur l’ensemble de ses déclarations fiscales ou opérations susceptibles d’être examinées au titre de la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016. À l’issue des opérations de contrôle sur place, une proposition de rectification a été adressée à la société requérante le 5 septembre 2018, portant notamment sur son assujettissement aux impôts commerciaux au regard des conditions réelles d’exploitation de l’activité de location meublée d'un bien a son actif.
La SCI F a saisi la juridiction administrative pour demander la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés mises à sa charge.
Le juge de l'impôt vient de rejeter la demande confirmant la taxation de la SCI à l'impôt sur les sociétés.
Pour mémoire dans un article publié le 4 avril dernier nous avions fait état d'un arrêt de la CAA de Marseille qui avait jugé qu'une SCI louant nu à un locataire sous-louant en meublé n'était pas assujettie à l'impôt sur les sociétés. Cette décision allait dans le sens de la RM Frassa de 2017 par laquelle le Gouvernement qui avait précisé que, dans l'hypothèse où deux baux coexistent (l'un entre le propriétaire de l'immeuble et le locataire, dans le cadre d'une location nue, l'autre entre le locataire principal et un sous-locataire, dans le cadre d'une sous-location meublée), ils relèvent de régimes fiscaux différents (Revenus fonciers pour le premier et BIC pour le second). Dans cette espèce la Cour avait démontré que la SCI avait donné en location l'immeuble à ses associés minoritaires, lesquels avaient garni le bien de meubles puis sous-loué le dit bien. Les deux locations étaient dissociées.
Au cas particulier, pour contester son imposition à l'impôt sur les sociétés, la SCI F se prévalait de cette dissociation entre la location nue opérée par elle-même et la sous-location en meublée opérée par la locataire Mme B gérante et associée à 50% de ladite SCI.
En effet, selon un contrat intitulé « bail de droit privé – renouvellement », daté du 20 mars 2014, la SCI F F loue à Mme B, qui est également la gérante de la SCI dont elle est associée à 50 %, différents locaux comportant notamment un gîte de 100 m² et 5 chambres d’hôtes indépendantes d’une superficie de 30 m² chacune, que Mme E B déclare exploiter en tant que locations meublées.
De manière générale, la SCI F estime que l’encaissement direct par ses soins des loyers tirés de l’activité de location meublée des cinq chambres d’hôtes et du gîte, l’absence de recettes locatives au titre du contrat de bail conclu avec Mme E B et le transit des charges relatives à la location par le seul compte de la SCI ne remettent pas en cause le caractère civil de son activité statutaire telle que définie par le bail présenté.
Pour confirmer l'imposition à l'impôt sur les sociétés de la SCI, le tribunal fait valoir au cas particulier :
- que les paiements reçus des clients, en contrepartie de la location des chambres d’hôtes et du gîte, étaient directement encaissés sur le compte bancaire ouvert au nom de la société et ce, sans transiter par le compte bancaire personnel de Mme E B.
- les charges engagées pour l’exploitation de la location meublée des chambres d’hôtes et du gîte étaient réglées au moyen du compte bancaire de la SCI et qu’un terminal de carte bleue, constituant un des moyens principaux de paiement des clients, était adossé au compte bancaire ouvert au nom de la société ;
- aucun loyer versé par Mme E B, n’a été effectivement encaissé au crédit du compte bancaire de la société, ni pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, ni pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, alors que ces loyers constitueraient l’unique ressource de la société requérante au regard des statuts et des baux fournis.
- les recettes déclarées sur les déclarations n° 2072-S-Al déposées par la société au titre des années 2015 et 2016 s’élèvent à des montants supérieurs aux montants des loyers convenus aux termes du contrat de bail du 20 mars 2014.
- les termes mêmes de ses statuts constitutifs, démontretnt que la société entendait, dès sa création, se comporter comme une société commerciale, notamment avec la tenue d’une comptabilité et l’élaboration des documents déclaratifs nécessaires à cette fin.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le service a considéré que l’activité de location meublée présentait le caractère d’une exploitation commerciale au sens de l’article 34 du CGI à laquelle s’était livrée directement F au cours des années en litige, ce qui la rendait passible de l’impôt sur les sociétés, nonobstant le contrat de bail conclu le 20 mars 2014 entre la SCI et Mme E B.