La juridiction administrative apporte des précisions concernant la notion d'ensemble immobilier relativement à l'option pour l'assujettisement à la TVA du bailleur (Art. 260 du CGI).
Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA (Art. 261 D, 2° du CGI).
Cependant, elles peuvent être soumises à la TVA sur option du bailleur, que le preneur soit assujetti à la TVA ou non assujetti. Dans cette dernière hypothèse, le bail doit toutefois faire expressément mention de l’option exercée par le bailleur (Art. 260, 2° du CGI).
Les conditions et modalités de l’option sont fixées par les articles 193 à 195 de l’annexe II au CGI.
Au Bofip-Impôt l’administration précise que :
les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles (CGI, ann. II, art. 193, al. 2).
Dans les immeubles ou ensembles d’immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option en application du 2° de l’article 260 du CGI et d’autres locaux, l’option ne s’étend pas à ces derniers mais elle s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie.
Par ensemble immobilier, il faut entendre non seulement un groupe de bâtiments ayant fait l’objet d’un même plan de masse, d’un permis de construire unique, ou d’un même programme de construction, réalisé sur un terrain appartenant à une même personne, mais également deux ou plusieurs immeubles construits sur un même terrain et destinés à l’exercice d’une seule et même activité par le preneur.
L’option exercée par ces personnes couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans un immeuble donné. »
BOI-TVA-CHAMP-50-10 n° 110 et 120
Tirant les conséquences de l’arrêt du Conseil d’Etat du 23 décembre 2011 (n° 323189) l’administration a précisé que l’option prévue par l’article 260 du CGI doit faire l’objet d’une déclaration expresse à l’administration et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles. Si elle peut être exercée à l’occasion de la déclaration d’existence, cette dernière doit comporter des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels elle se rapporte (BOI-TVA-CHAMP-50-10).
Rappel des faits :
La SCI X a été créée le 12 mars 2008 en vue d'exercer l'activité d' "acquisition par voie d'achat ou d'apport, propriété, mise en valeur, transformation, construction, aménagement, administration et location de tous biens ". Elle a acquis, le même jour, en nue-propriété, un immeuble de 540 m² de bureaux situé allée Naudin dans la ZAC Saint Philippe I à Biot, l'usufruit de cet immeuble ayant été cédé, temporairement, à trois sociétés distinctes. Le 31 mars 2008, la SCI CV Naudin a adressé au service des impôts des entreprises une déclaration d'option pour l'assujettissement à la TVA au titre de cet immeuble. Le 16 avril 2008, elle a acquis "un droit à bâtir complémentaire de 550 m² hors œuvre nets, attaché aux biens et droits dépendant de cet ensemble immobilier ".
A la suite d'un contrôle sur place de l'ensemble de ses déclarations fiscales relatives à la période du 1er janvier 2011 au 30 juin 2014 en matière de TVA, l'administration fiscale a, par une proposition de rectification du 11 décembre 2014, remis en cause le principe de l'assujettissement de la SCI X à la TVA et a notamment refusé les déductions de taxe qu'elle avait pratiquées. Le service a maintenu les redressements en réponse aux observations de la société. Des droits supplémentaires de taxe sur la valeur ajoutée et des pénalités ont été mis en recouvrement le 16 novembre 2016 pour un montant total de 297 774 €. La réclamation préalable formée par la société a été rejetée par une décision implicite. La SCI X a demandé au TA de Strasbourg de prononcer la décharge des droits supplémentaires de TVA. Par un jugement du 19 janvier 2021, le tribunal a prononcé la décharge des pénalités dont les rappels de TVA avaient été assortis et rejeté le surplus des conclusions de la demande.
Les juges du fond ont jugé que la société SCI X n'établissait pas avoir entrepris de démarches en vue de louer le nouveau bâtiment au cours de la période vérifiée et que ce motif, dont se prévalait l'administration, pouvait fonder le rappel de TVA.
Soutenant qu'elle avait valablement opté pour l'assujettissement à la TVA pour le second bâtiment construit sur le terrain démembré dont elle est nue-propriétaire et destiné à l'exercice de son activité de location, la SCI X a fait appel de la décision.
La Cour vient de rejeter l'appel de la société X.
- Pour contester le motif tiré de l'absence d'effectivité d'une activité de location, la SCI X soutenait qu'au lieu de faire régler un loyer aux sociétés occupant le second bâtiment, construit sur le terrain démembré, elle leur a refacturé, à la fin des travaux de construction dudit bâtiment, une participation importante aux travaux d'agencement, à raison de 37 886,47 €, 123 260,79 € et 98 349,13 € respectivement.
Pour la Cour :
la société requérante ne justifie pas que cette refacturation pourrait être regardée comme la rémunération du droit d'occuper l'immeuble conféré à chacune de ces sociétés. Quant au remboursement des charges de copropriété, facturées en 2011, 2012 et 2013 aux trois sociétés, il se rapporte aux locaux à usage de bureaux qu'elle a acquis en nue-propriété et dont les trois sociétés sont usufruitières. Par ailleurs, la SCI CV Naudin n'établit pas davantage qu'elle avait, au cours de la période en litige, soit de 2011 à 2013, l'intention de louer les locaux alors en cours de construction à ces trois sociétés. Dans ces conditions, comme l'a jugé le tribunal administratif, le motif tiré de ce qu'elle ne justifiait pas avoir cherché à louer le second bâtiment qui a été achevé en mai 2013 est fondé
- Devant la cour, le ministre invoque également un nouveau motif tiré de ce que la société requérante n'apporte pas la preuve que l'option exercée le 31 mars 2008 s'étendait au second bâtiment.
Comme rappelé ci-avant, l'option prévue par l'article 260 du CGI doit faire l'objet d'une déclaration expresse à l'administration et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles.
Pour la SCI X l'option à la TVA exercée le 31 mars 2008 au titre de l'immeuble acquis concernait nécessairement l'immeuble en litige situé sur la même parcelle.
Il résulte, toutefois, de l'instruction que la société a acquis les droits à bâtir de ce nouveau bâtiment à usage de bureaux le 16 avril 2008, ne s'est vu accorder un permis de construire qu'en 2011 et a déposé une déclaration d'achèvement des travaux le 31 mai 2013.
Contrairement à ce qu'elle soutient, en l'absence de permis de construire unique ou de même programme de construction, le bâtiment bâti qui était déjà présent sur la parcelle qu'elle a acquise le 12 mars 2008 et ce nouveau bâtiment distinct achevé en 2013 ne peuvent pas relever d'un même ensemble immobilier.
Partant, pour la Cour, l'administration fiscale était fondée à opposer à la SCI X l'absence de dépôt d'une déclaration distincte d'option pour l'assujettissement à la TVA pour l'immeuble achevé en 2013.