Le juge de l'impôt vient de rendre une nouvelle décision par laquelle il apporte des précisions s'agissant de la définition du terrain à bâtir au sens de la TVA. Ainsi, un immeuble vétuste, contenant de l’amiante et démoli peu après son acquisition ne peut être assimilé à un terrain à bâtir dès lors qu'il n'était inhabilité que depuis huit mois au moment de son acquisition.
Soulignons au cas particulier, que l'objet du litige ne portait pas sur la définition du terrain à bâtir mais concernait l'application ou non du régime de la TVA sur marge dans le cadre d'un vente immobilière. Or, sur ce sujet, la décision rendue par la Cour le 1er septembre va dans le droit fil de la jurisprudence administrative rendue depuis l'arrêt Icade Promotion (Affaire C-299/20, arrêt de la CJUE du 30/09/2021) . Depuis cette date, le juge de l'impôt considère que la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment.
Cette décision n'est toutefois pas dénuée d'intérêt puisqu'elle participe à la détermination précise et concrète des caractères distinctifs de l'immeuble bâti et du terrain à bâtir pour l'application de la TVA.
Pour memoire, l'article 257-I-2-1° du CGI (dans sa rédaction issue de la réforme de 2010) retient une définition objective du terrain à bâtir (TAB) qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme.
Même si les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti sont exclusives l'une de l'autre, l'administration précise dans sa doctrine BOFIP-Impôts que dans certaines situations, un immeuble bâti peut être assimilé à un terrain à bâtir avec les conséquences que l'on connait en matière de TVA :
Dès lors qu'il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l'état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..). BOI-TVA-IMM-10-10-10-20
Rappel des faits :
La société HPA, qui exerce une activité de promotion immobilière de logements, a acquis, le 31 mars 2016 et le 25 janvier 2018, deux terrains comprenant chacun un immeuble d’habitation avec garage et terrain attenant, sur le territoire de deux communes dans l'Hérault. Ces terrains ont notamment fait l’objet de divisions parcellaires et la société a cédé les parcelles nouvellement créées en tant que terrains à bâtir. À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a estimé que la TVA devait être calculée sur le prix de vente et non sur la marge et a ainsi réclamé à la société des rappels de taxe assortis d’intérêts de retard. La société HP Aménagement fait appel du jugement par lequel le TA de Montpellier a rejeté sa demande tendant à la décharge des rappels de TVA qui lui ont été réclamés.
La CAA de Toulouse vient de rejeter l'appel de la société HPA.
S'agissant de la première acquisition du 31 mars 2016, la société a semble-t-il fait valoir, pour justifier la qualification de "terrain à bâtir" au titre des parcelles vendues :
- que l’immeuble d’habitation était vétuste,
- qu'il contenait de l’amiante,
- et qu'il a été démoli peu après son acquisition.
La Cour a rejeté cette argumentation qui selon elle "ne permet pas de considérer l’ensemble immobilier acheté comme un terrain à bâtir" dans la mesure où "il est constant que cet immeuble a été habité jusqu’au mois de juillet 2015".
Cette solution suit la logique de la doctrine BOFIP qui assimile aux terrains à bâtir, les bâtiments rendus inutilisables par suite de leur état durable d'abandon...
Rappelons qu'il faut en plus que cet immeuble bâti soit impropre à un quelconque usage, qu'il s'agisse de l'usage pour lequel il était destiné (habitation par exemple) ou d'un autre usage (entrepôt)...autrement dit impropre à un quelconque usage, ce qui n'était pas le cas, en l'espèce, du bâti inhabité depuis huit mois.