La Cour vient de rendre une décision concernant la taxe de 3% sur les immeubles (Art. 990 D du CGI) et plus spécifiquement relative à l'exonération tenant à l'affectation des biens immobiliers à une activité professionnelle, dans un contexte de location meublée et prestations de para-hôtellerie.
Les contentieux liés à cette taxe et à ce régime d'exonération étant peu nombreux, il nous est apparu opportun de le mettre en avant.
En application de l’article 990 D du CGI , les entités juridiques françaises ou étrangères, qui détiennent directement ou indirectement des droits réels sur un ou des actifs immobiliers situés en France, sont redevables d’une taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale desdits biens, sous réserve qu’ils ne puissent être exonérés en application des dispositions prévues à l’article 990 E du code précité.
La taxe concerne les immeubles bâtis et non bâtis situés en France et les droits réels portant sur de tels immeubles (usufruit, droit d’usage…). Aucune distinction n’est à faire selon que l’immeuble est donné ou non en location, et selon la nature de la location ou de l’utilisation de l’immeuble. La base d’imposition exclut la valeur des immeubles affectés par l’entité imposée ou par des entités interposées à leur activité professionnelle autre qu’immobilière ou à celle d’une entité juridique du même groupe.
L’article 990 E 2° du CGI (dans sa version applicable au présent litige) dispose que cette taxe prévue à l’article 990 D n’est pas applicable aux personnes morales : «a) Dont les actifs immobiliers, au sens de l’article 990 D, situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques.(…)».
L'administration (BOI-PAT-TPC-20-10, n°30) précise que, pour l'appréciation de ce rapport, il n'est pas tenu compte, au numérateur, des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement que l’entité juridique concernée ou une entité juridique interposée affectent à leur propre activité professionnelle, autre qu'immobilière, ou à celle d’une entité juridique avec laquelle elles ont un lien de dépendance au sens du 12 de l'article 39 du CGI.
Rappel des faits :
La société MB dénommée par la suite SNC C a fait l'acquisition le 28 août 2010 d'un chalet à Courchevel au prix de 5.306.000 € ainsi que par acte du 19 octobre 2010 d'un appartement constituant le lot n°6 du même ensemble immobilier au prix de 390.000 €. La société P International Limited, qui était au 1er janvier 2014 associée de la SNC C à hauteur de 41 %, n'a pas souscrit de déclaration de taxe annuelle de 3 % sur les immeubles détenus en France au 1er janvier 2014. En l'absence de déclaration 2746, permettant une exonération totale ou partielle de la taxe en application de l'article 990 E, l'administration fiscale a fait parvenir à la société P International Limited deux mises en demeure de régulariser sa situation pour l'année litigieuse en date respectivement du 10 novembre 2016 et du 31 janvier 2017. Une proposition de rectification a été émise par l'administration fiscale en date du 22 mars 2017 suivie d'une mise en recouvrement. A défaut de paiement par la société PInternational Limited , les sommes dues ont été mises à la charge de la SNC C, en tant que débitrice solidaire (Art. 990-F du CGI). Par une réclamation contentieuse en date du 5 janvier 2018, la SNC C a contesté le bien fondé de l'imposition à la taxe de 3 % au titre de l'année 2014. L'administration fiscale ayant rejeté sa réclamation, la SNC C l'a assigné devant le TJ afin d'obtenir la décharge de l'imposition mise à sa charge.
La SNC C se prévaut de l'exonération prévue par l'article 990 E du CGI dans la mesure où elle exerce à titre habituel et constant une activité de location meublée assortie de prestations de services para-hôteliers, soit une activité de para-hôtellerie. Les immeubles en cause étant ainsi affectés à une activité professionnelle non immobilière, la SNC estime que le ratio de prépondérance immobilière est inférieur à 50%
Par jugement du 11 février 2020, le tribunal judiciaire d'Albertville débouté la SNC C de sa demande d'exonération de la taxe de 3% sur la valeur du chalet qu'elle détient selon les dispositions de l'article 990 E du CGI
La Snc Carat a fait appel de ce jugement.
La Cour d'Appel de Chambéry vient de rejeter l'appel de la SNC C.
Au cas particulier, la difficulté était de déterminer si, la SNC C exerçait réellement une activité à titre professionnel, laquelle s'entend d'une participation directe, habituelle et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à cette activité et ce dans un but lucratif.
Classiquement la Cour a eu recours au faisceau d'indices et a fait ressortir :
- que l'activité para-hôtelière n'était pas, loin de là, l'activité exclusive de la Snc Carat, à la lumière de l'extrait kbis
- que les services fournis (au moins trois) en sus de l'hébergement en application de l'article 261 D-4°-b du CGI (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle) ont été limités à quelques jours (13) sur une année
- que la location du chalet était très occasionnelle (21 jours en 2014 pendant la saison hivernale qui dure environ 4 mois).
- qu'eu égard au chiffre d'affaires dégagé ( 166.088 € pour 2014 et 152.229 € pour 2015) la SNC exerce obligatoirement d'autres activités prépondérentes
- que l'exploitation professionnelle de ce bien n'est pas la priorité pour la SNC C eu égard au pertes enregistrées (2012 : - 124 354, 2013 : - 402 122, 2014 : - 317 289, 2015 : - 258 368)
Sur la base de ces indices la Cour a estimé que l'activité para-hôtelière, soit disant exercée par la SNC, ne pouvait être assimilée à une activité professionnelle continue, habituelle et constante.
L'activité de para-hôtellerie faisant défaut il ne restait plus que l'activité de location meublée. Or, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, une société doit être soumise à la taxe de 3 %, dès lors que l'immeuble détenu en France constitue son seul actif français affecté à sa propre activité professionnelle de loueur en meublé, laquelle est à prépondérance immobilière (Arrêt de la Cour de Cassation du 21 février 2012 n°11-12.456)
La Cour a ainsi démontré que la SNC exerçait une activité civile, à prépondérance immobilière. Il s'ensuit que l'exonération dont se prévalait la société ne pouvait s'appliquer au cas particulier.